本文關鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)風險管理研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

第一章引言；資金沉淀，運轉緩慢，投資發(fā)生困難，利息負擔加重，；房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，同；１．１．２研究目的；本文的研究目的就是站在開發(fā)商的角度，把先進的風險；１．１．３研究意義；本文的研究意義表現(xiàn)在以下幾個方面：；１．有助于提高開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險的識別；２．有助于開發(fā)商建立科學的風險決策機制，保障開發(fā)；３．有利于提高丌發(fā)商風

第一章引言

資金沉淀，運轉緩慢，投資發(fā)生困難，利息負擔加重，開發(fā)投資出現(xiàn)容易新的風險。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，同時房地產(chǎn)業(yè)又是一種高風險、高收益的產(chǎn)、Ｉｋ，具有許多不確定性，這些不確定性對房地產(chǎn)開發(fā)的成敗起著決定性的作用。因此要避免房地產(chǎn)開發(fā)風險，就需要在投資決策以前科學地、最大限度地分析和預測風險，對未來可能發(fā)生的風險狀態(tài)、影響因素和變化趨勢做出分析和判斷，為風險決策和管理奠定基礎，只有對風險做出科學預測，預先采取有效的措施，才能做到有的放矢，將風險控制在最低限度，減少風險有可能造成的損失，提高開發(fā)經(jīng)濟效益。

１．１．２研究目的

本文的研究目的就是站在開發(fā)商的角度，把先進的風險管理理念與房地產(chǎn)開發(fā)實踐相結臺，分析、研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能存在的風險及其應對措施，并通過建立房地產(chǎn)丌發(fā)風險預警管理模型，實現(xiàn)對可能出現(xiàn)風險的超前警告、超前管理，有助于開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中合理地處置風險，對企業(yè)在復雜環(huán)境下預防風險危機具有直接的操作價值。

１．１．３研究意義

本文的研究意義表現(xiàn)在以下幾個方面：

１．有助于提高開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險的識別，在開發(fā)實踐中增強風險理念。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程，風險較多，，加強風險管理有助于開發(fā)商識別風險，認清風險本質，適應如今開發(fā)市場充滿變化和不確定性的環(huán)境。

２．有助于開發(fā)商建立科學的風險決策機制，保障開發(fā)項目決策的詐確性，消除或減少由于決策失誤而帶來的投資損失。

３．有利于提高丌發(fā)商風險管理水平，加強風險損失的防范與控制，保障開發(fā)項目的順利實現(xiàn)。風險管理的各種行之有效的風險防范與控制措施，有助于將房地產(chǎn)開發(fā)活動中面臨的風險損失減少到最低限度，使開發(fā)商避免和減少那些可以規(guī)避的風險損失，且在風險損失發(fā)生后，通過采取有效的手段及時處理、補救，不使損失擴大。

４．有助于減小開發(fā)商利潤和現(xiàn)金流量的波動，維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定。有效的風險管理，可以避免因風險事件突發(fā)引起對開發(fā)商巨大的財務沖擊并在災后獲得各種必要的資金補償，以保證企業(yè)的生存和穩(wěn)定經(jīng)營。

５．有利于提高玎發(fā)商的經(jīng)濟效益。風險管理以最小成本獲耿撮大風險管理效果為宗旨，通過風險管理可以達成減少風險損失，提高開發(fā)項目經(jīng)濟效益的目效果為宗旨，通過風險管理可以達成減少風險損失，提高開發(fā)項目經(jīng)濟效益的目

第一章引言

標。

６．有助于開發(fā)商建立和加強與銀行、消費者以及建筑承包商等方面的關系。一個能充分防范風險的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對開發(fā)項目的融資和銷售等都有很大的幫助。

１．２國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

１．２．１國外研究現(xiàn)狀

風險研究首先產(chǎn)生于西方發(fā)達國家，并在這些地區(qū)發(fā)展后逐步引入推廣到發(fā)展中國家。風險管理這個名詞最早出現(xiàn)于１９５０年加拉格爾（Ｇａｌｌａｇｈｅｒ）的調(diào)查報告“鼬ｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＮｅｗＰｈａｓｅｏｆＣｏｓｔＣｏｎｔｒｏｌ”；同年，莫布雷（Ｍｏｗｂｒａｙ）等人在合著的《保險學》一書中詳細闡述了“風險管理”的概念。而對風險管理學系統(tǒng)研究的開始，則以１９６３年梅爾（Ｍｅｈｒ）和赫奇斯（Ｈｅｄｇｅｓ）《企業(yè)的風險管理》（ＲｉｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔｉｎＢｕｓｉｎｅｓｓＥｎｔｅｒｐｒｉｓｅ）和１９６４年威廉姆斯和漢斯《風險管理與保險》（ＲｉｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄＩｎｓｕｒａｎｃｅ）這兩本書的出版為標志，前者后來成為該學科領域影響最為深遠的歷史文獻。１９８７年英國南安普頓大學會計與管理科學系主任Ｃ．Ｂ．Ｃｈａｐｍａｎ教授在《融ｓｋＡｎａｌｙｓｉｓｆｏｒＬａｒｇｅＰｒｏｊｅｃｔｓ：ＭｏｄｅｌｓＭｅｔｈｏｄｓａｎｄＣａｓｅｓ））一書中提出了“風險工程”的概念。他認為，風險工程是對各種風險分析技術的集成，它以更有效的風險管理為目的，范圍更廣，方式更靈活。該框架模型的構建彌補了單一過程的風險分析技術的不足，使得在較高層次上大規(guī)模地應用風險分析領域的研究成果成為可能。

在西方發(fā)達國家，雖然系統(tǒng)地進行房地產(chǎn)開發(fā)風險的研究很少，但是對于房地產(chǎn)投資風險的研究卻很早開始了相關的分析工作，發(fā)展到現(xiàn)在已有很多的風險分析和評估方法。特剮是近二、三十年來，風險分析不僅是可行性研究中一項不可缺少的內(nèi)容，而且已經(jīng)逐漸成為一門獨立的學科。其研究里程可劃分二階段：１９６０年以前，投資風險研究主要是用傳統(tǒng)的經(jīng)濟——財會分析方法。１９６０年以后，管理方法引進了研究領域，創(chuàng)立了工程——管理科學方法，增強了解決實際問題的能力，這對進行房地產(chǎn)丌發(fā)風險的研究有一定的指導和借鑒意義。１．２．２國內(nèi)研究現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)尚處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，有關其投資風險的研究剛剛起步，并分布于各類投資管理研究中。近年來，我國對風險領域的研究也在逐步的開展。國內(nèi)的許多專家學者從各自的角度對項目風險管理研究進行了深入的討

論。顧昌耀和邱菀華（１９９ｉ）首次將熵域拓展到復數(shù)用于風險決策研究。雷勝強（１９９６）在其研究中著重介紹了國際工程項目風險的應對防范措施。于九如（１９９９）則對大型風險分析理論與應用進行了系統(tǒng)闡述。趙樹寬、馬力（２００２）從資源風險、工程風險、市場風險、政策法律風險等角度分別建立了大型房地產(chǎn)項目風險綜合評價指標體系，并運用Ｆｕｚｚｙ與ＡＨＰ結合的思路，提出了大型房地產(chǎn)項目風險模糊綜合評價模型…１。趙振宇、劉伊生（２００３）將可靠性工程研究的故障樹分析法引入工程項目風險管理，并探討項目風險識別模式、風險因素量化等問題，基于最小割集法對風險故障樹進行旨在識別項目薄弱環(huán)節(jié)的定性分析；用二態(tài)系統(tǒng)和概率理論對項目成功度和判定降低項目風險成本最小化的風險源問題進行定量分析…１。喬婉風、張聲東（２００４）建立了基于蒙特卡羅方法的房地產(chǎn)投資風險分析模型，結合某一房地產(chǎn)項目實例，建立了計算機仿真模型，并對仿真結果作了精度分析和風險分析“…。

目前，國內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的研究主要是在風險的識別、防范和投資決策上。定性分析和經(jīng)驗決策仍是進行房地產(chǎn)開發(fā)風險分析常用的方法，定量分析有所應用，但不能很好反映風險的本質，決策失誤的現(xiàn)象大量存在。另外有些文章研究把金融領域的風險管理方法應用到房地產(chǎn)投資風險管理中，如有價證券投資組合方法，也都是一些零散的單一的風險管理方法研究。有關房地產(chǎn)開發(fā)全面風險管理的系統(tǒng)研究是國內(nèi)有關專家和學者正在積極探索的課題。

１．３本文的研究內(nèi)容和架構體系

１．３．１本文的研究內(nèi)容

本文運用房地產(chǎn)投資風險研究中一些成熟的理論和方法，結合我國房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，以風險管理程序為脈絡，對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程從風險識別、風險分析、風險應對到風險監(jiān)控等方面進行系統(tǒng)研究和論述，同時提出了房地產(chǎn)＿丌發(fā)風險預警管理系統(tǒng)，通過建立房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評價、預警、決策體系，為開發(fā)商處置風險提供及時可靠的信息。

１．３．２本文的架構體系本論文的架構體系如圖Ｉ－Ｉ所示。

圖１－１本論文的架構體系

第二章房地產(chǎn)開發(fā)風險管理概述

第二章房地產(chǎn)開發(fā)風險管理概述

２．１房地產(chǎn)開發(fā)

２．１．１房地產(chǎn)開發(fā)的含義

房地產(chǎn)開發(fā)是指由特定的經(jīng)濟實體（具有開發(fā)資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）對房地產(chǎn)項目進行投資、建設、管理，使之改變用途或使用性質，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括ｌＯ個階段：

１．開發(fā)商提出開發(fā)設想

在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

２．可行性研究

開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么這個開發(fā)項目就此結束；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以進行到最后的階段。

３．申請項目用地

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步，由于在我國土地資源是極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的關鍵條件。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，目前只有少數(shù)幾種情況可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。

４．項目設計

根據(jù)項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計三個具體步驟。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲得規(guī)劃設計條件通知書。開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃設計通知書，委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表，方案設計及其說明書等有關

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