1998年福利分房徹底結(jié)束后,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正走向了市場(chǎng)化發(fā)展道路。在住宅類(lèi)房地產(chǎn)走向成熟的道路上,我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)也從以往的店鋪、批發(fā)市場(chǎng)為主的商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向了購(gòu)物中心、SHOPPINGMALL、購(gòu)物廣場(chǎng)等大型規(guī)模成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)方向發(fā)展。 然而在商業(yè)地產(chǎn)逐漸從規(guī)模上以及業(yè)態(tài)上走向成熟的過(guò)程中,出現(xiàn)了許多問(wèn)題,其突出的表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)理念以及商業(yè)地產(chǎn)融資困境方面。目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念存在偏差,在經(jīng)營(yíng)上以建完即售為主,這樣的經(jīng)營(yíng)模式不利于保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)所需具備的完整性,缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商一旦撤走,這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就會(huì)日漸蕭條的現(xiàn)象。究其根本原因在于目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商普遍存在較大的融資困境。由于開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需要較雄厚的資金支持,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自有資金比例過(guò)小,就商業(yè)地產(chǎn)而言,其對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的依賴(lài)程度達(dá)到70%—80%。以持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的模式,其回收期較長(zhǎng),國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商難以承受這樣較長(zhǎng)周期的資金壓力。就導(dǎo)致了上述商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)生。 解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式上存在的問(wèn)題,從根本上來(lái)說(shuō),就要從融資上來(lái)尋找解決途徑。國(guó)際上商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們,以持有并經(jīng)營(yíng)物業(yè)的權(quán)益型REITs,在其融資方面、經(jīng)營(yíng)模式方面都能很好的滿(mǎn)足我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題。而目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的盈利空間以及居民的投資意愿都能夠很好地滿(mǎn)足權(quán)益型REITs的發(fā)展要求。并且權(quán)益型REITs在盈利方面對(duì)開(kāi)發(fā)商也很具有吸引力�？梢哉f(shuō),我國(guó)已經(jīng)具備了發(fā)展權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)條件。 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs究竟其為何物,目前雖然國(guó)內(nèi)物業(yè)有打包做成REITs在海外上市的,但是在我國(guó)大陸境內(nèi)目前尚無(wú)在內(nèi)地上市的REITs,因此有必要對(duì)權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的一些必要要素做簡(jiǎn)單介紹。對(duì)于權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的理解,我們不能簡(jiǎn)單地把商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包看成是可以做成流動(dòng)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,那樣就抹殺了資本市場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的強(qiáng)大力量。也不能僅僅把REITs看成是和股票一樣可以領(lǐng)取分紅,可以自由買(mǎi)賣(mài)的投資證券,那我們就忽視了作為實(shí)體的商業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值。如何看待權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs呢?本文對(duì)權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs做的詮釋就是“商業(yè)模式+金融模式”。在本文中,筆者借鑒權(quán)益型REITs發(fā)展較為成熟的美國(guó),將通過(guò)重新開(kāi)發(fā)創(chuàng)造收益的美國(guó)FRT、Kimco、MAC二大REITs,售后返租的Realty Income REITs,利用合資基金打造規(guī)模的Regency Centers REITs作為重點(diǎn)案例加以研究。得出權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs要想獲得成功,必須把好的商業(yè)模式與好的REITs金融模式相結(jié)合,打造出可持續(xù)擴(kuò)張的增長(zhǎng)路徑,并通過(guò)規(guī)模效應(yīng)創(chuàng)造溢價(jià)。其核心是通過(guò)商業(yè)模式提高商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率,通過(guò)金融模式打造規(guī)模效應(yīng),放大商業(yè)優(yōu)勢(shì)。從而實(shí)現(xiàn)權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs穩(wěn)定分紅的目標(biāo),擴(kuò)大其發(fā)展規(guī)模。 然而,如何能夠?qū)崿F(xiàn)權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs所要求的創(chuàng)造穩(wěn)定分紅收益,實(shí)現(xiàn)其規(guī)模擴(kuò)大成長(zhǎng)。筆者從其收益來(lái)源分析,其收益來(lái)源包括有租金收入、資產(chǎn)增值、利息收入、資本利得以及股息和紅利等。從其收益來(lái)源可以看出權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的投資領(lǐng)域不限于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入,還可以投資于其他金融類(lèi)資產(chǎn)。當(dāng)然這一投資比例按照國(guó)際上REITs慣例要保持在一定比例之內(nèi)。其次如何操作權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的投資,還要從風(fēng)險(xiǎn)因素考、慮,本文從其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn),將其分類(lèi)歸納,具體可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指能夠影響所有REITs的風(fēng)險(xiǎn)因素,包括周期風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；其非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指僅僅由于某種特殊事件的發(fā)生而影響某個(gè)REITs收益的風(fēng)險(xiǎn)因素,包括有投資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)等。 在分析過(guò)權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的經(jīng)營(yíng)模式、收益所得以及主要風(fēng)險(xiǎn)因素之后,我們?cè)趯?duì)其如何做投資操作方面有了較為明確的方向。對(duì)權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的投資管理策略方面,我們從資產(chǎn)管理策略、收購(gòu)策略、融資策略三方面對(duì)其作了較為詳細(xì)的闡述。資產(chǎn)管理策略通過(guò)積極的管理物業(yè),組建可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)業(yè)態(tài),尋求獲取最高的租金收入,利用合適的時(shí)機(jī)提升租金水平,提高租金的續(xù)約率,維持高質(zhì)量租戶(hù)基礎(chǔ),推動(dòng)內(nèi)部增長(zhǎng)并與租戶(hù)建立及維持緊密關(guān)系。收購(gòu)策略的實(shí)施一方面依賴(lài)于自身的商業(yè)模式,另一方面收購(gòu)策略還要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期有個(gè)相對(duì)比較準(zhǔn)確的分析,實(shí)施收購(gòu)策略是在市場(chǎng)處于向下調(diào)整的尾部階段或處于上升時(shí)期的頭部階段。再者就是對(duì)收購(gòu)對(duì)象的估值方面,運(yùn)用合理的估值方法,對(duì)物業(yè)的價(jià)值做相對(duì)準(zhǔn)確的估價(jià),才能保證收購(gòu)的實(shí)施具有現(xiàn)實(shí)意義。融資策略方面,由于REITs收入的90%都要以分紅的形式分配給投資者,所以其并沒(méi)有多少資金可以用于實(shí)施收購(gòu)策略,造成收購(gòu)策略的實(shí)施必須借助于外部融資。因此實(shí)施融資策略就是要實(shí)現(xiàn)融資成本最低化,融資結(jié)構(gòu)最優(yōu)化。對(duì)其實(shí)施應(yīng)根據(jù)公司不同時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況,合理調(diào)整融資結(jié)構(gòu),使得其符合穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策要求。 在對(duì)權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制方面,由于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)難以回避,本文著重從非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)方面通過(guò)合理定位項(xiàng)目,分散組合投資,建立科學(xué)健全的投資決策體系,制定穩(wěn)健的財(cái)務(wù)機(jī)制,完善REITs監(jiān)督管理機(jī)制等方面對(duì)其作了詳細(xì)的對(duì)策建議。 首先與投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的措施從合理定位項(xiàng)目和分散組合投資來(lái)做詳細(xì)的應(yīng)對(duì)之策。在合理定位方面,其關(guān)鍵取決于項(xiàng)目的定位是否符合社會(huì)的需求。為減少物業(yè)空置的風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目在定位方面,一方面要考慮商業(yè)位置的定位是否符合商家的發(fā)展要求,另一方面在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局方面考慮是否符合消費(fèi)者的消費(fèi)需求,避免業(yè)態(tài)重合。這些分析采用從宏觀到微觀的角度進(jìn)行了層次遞進(jìn)的闡述。就分散投資組合方面,由于權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs不僅可以投資物業(yè)還可以投資其他金融產(chǎn)品,所以其分散的投資不僅可以與其他金融產(chǎn)品組合投資,還可以通過(guò)不同地區(qū),不同類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)達(dá)到組建投資組合,分散投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。 其次從人員素質(zhì)、決策方法、決策管理體系三方面來(lái)如何規(guī)避決策風(fēng)險(xiǎn),針對(duì)可能失控的環(huán)節(jié)作了對(duì)策建議。其中就決策管理體系,筆者就實(shí)習(xí)中所接觸到的金融單位決策管理體系作為參考,提出了分層分級(jí)的決策管理體系。 再次就財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)而言,筆者認(rèn)為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生,在很大程度上是由投資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的,因此本文在對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施交代之后,著重從建立穩(wěn)健的財(cái)務(wù)機(jī)制出發(fā)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)做了對(duì)策建議。就財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制方面,首先優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),其次從現(xiàn)金流出、流入以及現(xiàn)金流控制方面建立現(xiàn)金流量戰(zhàn)略,再次建立由內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督構(gòu)成具有遞進(jìn)性和交互性的綜合財(cái)務(wù)監(jiān)督體系,最后建立以信息化為基礎(chǔ),對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)、預(yù)測(cè)、報(bào)警、分析、評(píng)價(jià)、考核、規(guī)避、處理的財(cái)務(wù)預(yù)警管理體系,增強(qiáng)財(cái)務(wù)危機(jī)意識(shí)。經(jīng)過(guò)一系列的財(cái)務(wù)控制措施建立穩(wěn)健的財(cái)務(wù)機(jī)制。 最后從完善REITs監(jiān)督管理機(jī)制入手針對(duì)可能發(fā)生的道德風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防。就如何完善REITs監(jiān)督管理機(jī)制,筆者從完善REITs信息披露制度,加強(qiáng)投資者對(duì)REITs管理人的監(jiān)督約束以及健全激勵(lì)機(jī)制三方面對(duì)其作了詳細(xì)的闡述。 總之,本文的行文按照由淺入深,層層遞進(jìn)的思路對(duì)為何要研究權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs,如何認(rèn)識(shí)權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs,以及如何操作權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs做了闡述。并著重對(duì)權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs投資的模式、投資的策略、投資的風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對(duì)其進(jìn)行了較為詳細(xì)的研究。
【學(xué)位單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2010
【中圖分類(lèi)】：F293.3
【文章目錄】：中文摘要
ABSTRACT
1. 緒論
1.1 研究問(wèn)題的意義
1.2 本文研究的思路
1.3 本文使用的理論工具和研究方法
1.4 本文的創(chuàng)新及不足之處
2. 研究權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的原因
2.1 本文所述商業(yè)地產(chǎn)的范疇
2.2 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及問(wèn)題
2.2.1 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題
2.3 權(quán)益型REITs可解決我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中存在的問(wèn)題
2.3.1 商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題的解決辦法
2.3.2 權(quán)益型REITs
2.3.3 權(quán)益型REITs與商業(yè)地產(chǎn)的完美結(jié)合
3. 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的特點(diǎn)及模式選擇
3.1 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的特點(diǎn)
3.1.1 "集合性"投資
3.1.2 流動(dòng)性較強(qiáng)
3.1.3 專(zhuān)家經(jīng)營(yíng)管理
3.1.4 投資組合多元化
3.2 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的模式選擇
4. 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的商業(yè)模式+金融模式
4.1 重新開(kāi)發(fā)創(chuàng)造增值收益
4.1.1 FRT"3R"戰(zhàn)略打造特色商 圈特色商業(yè)模式+穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略
4.1.2 Kimco:牽手大型零售商規(guī)�；\(yùn)作 規(guī)模化經(jīng)營(yíng)+穩(wěn)健金融模式
4.1.3 MAC:與奢侈品同步增長(zhǎng) 高端品牌+較激進(jìn)外部融資
4.1.4 小結(jié)
4.2 售后返租,對(duì)REITs金融特性的最佳詮釋
4.2.1 Realty Income:多樣化租戶(hù)組合+低成本融資
4.2.2 小結(jié)
4.3 利用合資基金打造規(guī)模效應(yīng)
4.3.1 REG:租戶(hù)定制開(kāi)發(fā)+合資基金融資
4.3.2 小結(jié)
5. 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的收入與風(fēng)險(xiǎn)分析
5.1 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的收入分析
5.1.1 租金收入
5.1.2 資產(chǎn)增值
5.1.3 利息收益
5.1.4 股息和紅利
5.1.5 資本利得
5.2 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的風(fēng)險(xiǎn)分析
5.2.1 系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
5.2.2 非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
6. 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的投資管理策略
6.1 資產(chǎn)管理策略
6.2 收購(gòu)策略
6.3 融資策略
7. 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的風(fēng)險(xiǎn)控制策略
7.1 合理定位項(xiàng)目
7.2 分散投資組合
7.2.1 REITs與其他金融資產(chǎn)分散化投資
7.2.2 多樣化投資組合策略
7.3 建立科學(xué)的決策體系
7.4 建立穩(wěn)健的財(cái)務(wù)機(jī)制
7.4.1 優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)
7.4.2 保持合理的現(xiàn)金流量戰(zhàn)略
7.4.3 建立財(cái)務(wù)監(jiān)督體系
7.4.4 建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng),增強(qiáng)財(cái)務(wù)危機(jī)管理意識(shí)
7.5 完善REITs監(jiān)督管理機(jī)制
7.5.1 完善REITs信息披露制度
7.5.2 加強(qiáng)投資者對(duì)REITs管理人的監(jiān)督約束機(jī)制
7.5.3 健全激勵(lì)機(jī)制
參考文獻(xiàn)
后記
致謝
在讀期間科研成果目錄
【共引文獻(xiàn)】
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2 余婕;企業(yè)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的理論及實(shí)踐研究[D];武漢理工大學(xué);2003年
3 于天野;國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司財(cái)務(wù)控制問(wèn)題研究[D];沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué);2003年
4 孫斐;多元化企業(yè)集團(tuán)資金集中管理方案研究——HT企業(yè)集團(tuán)資金集中管理案例研究[D];四川大學(xué);2003年
5 王育紅;S公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略研究[D];四川大學(xué);2003年
6 周鴻;現(xiàn)代企業(yè)全面預(yù)算管理理論與實(shí)務(wù)研究[D];湖南大學(xué);2003年
7 余波;網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)——鐵路客運(yùn)公司（集團(tuán)）財(cái)務(wù)管理發(fā)展方向的研究[D];重慶大學(xué);2003年
8 張春琳;富爾達(dá)集團(tuán)公司全面預(yù)算管理實(shí)證研究[D];西安理工大學(xué);2004年
9 齊飛;企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)監(jiān)控體系研究[D];東北財(cái)經(jīng)大學(xué);2003年
10 丁嵐;內(nèi)部報(bào)告體系的構(gòu)建——兼論內(nèi)部報(bào)告在預(yù)算控制系統(tǒng)中的應(yīng)用[D];東北財(cái)經(jīng)大學(xué);2003年
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2857128
