【摘要】 鑒于房地產市場在國民經濟中的重要性，政府會為了自身的利益來影響房地產的價格。房地產與GDP高度的關聯(lián)作用，以及官員考核與GDP的高度掛鉤，中央政府為了對經濟進行宏觀調控等等，都是政府影響房地產價格的根源。地方政府可以通過房產拆遷，提高拆遷補償，土地的招拍掛，控制或者取消經濟適用房和集資建房，甚至可以通過操縱媒體來影響大眾觀念來影響房地產的價格。當然在大部分情況下，是推高房地產的價格。對于中央政府來說，推高房價可以帶動相關產業(yè)的發(fā)展，提高國民生活水平；但是過高的房價又會影響經濟的穩(wěn)定，同時造成消費不足，儲蓄過度，不利于產業(yè)結構的調整。因此，對于一個理性并且追求自身效用最大化的政府來說，我們可以通過對房地產市場的價格進行博弈分析，探討政府的行為最終能夠實現(xiàn)的效用水平，基于此來分析房地產過去的走勢，并預測未來的方向。在文章中的不完全信息下的博弈模型中，因為市場主體不能夠很準確的掌握政府的效用函數(shù)，或者政府的政策目標，因此對房地產的價格進行調控對政府來說是最優(yōu)的策略。但是如果博弈重復進行下去，政府要選擇在什么時候對房地產的價格進行調控除了受制于政府自身對未來所得效用進行貼現(xiàn)所用的貼現(xiàn)因子外，還受到市場對政府類型的概率的一個先驗的判斷。如果政府的貼現(xiàn)因此足夠的大，也就是說政府的目光比較長遠的情況下，對房地產價格進行調控未必能夠使得政府的效用最大化。從對房地產市場的政策博弈中我們能夠發(fā)現(xiàn)，政府調控房地產市場的價格往往并不能夠最大化自身的效用。因此對于一個明智的政府來說，更好的做法是把自己置于市場監(jiān)督者的位置而非參與者。同時，當政府明確了自身應該選擇什么樣的類型之后，還應該相應的對制度作出調整，從而使得自身的承諾行為變得可信，以使市場能夠比較準確的預期政府的行為，從而實現(xiàn)長遠發(fā)展下的雙方共贏的良好局面。 

第一章   文獻綜述及相關理論介紹 

1.1 有關政府政策對房地產價格影響的理論及文獻 

1.1.1 對于政府對影響房地產價格的主觀意愿 

關于政府對房地產價格施加影響的主觀意愿有如下的研究，如 Qian（1996）所做的分析，我國經濟的市場化過程主要是由集權制這一體制向“維護市場的聯(lián)邦制”這一體制的轉變過程。市場化 從銀行獲得大量的貸款。 

社科院在 2011 年的房地產藍皮書中指出，地方政府過度的依賴土地財政，同時對市場的監(jiān)管力度不夠，開發(fā)企業(yè)壟斷等因素致使房地產的價格增長過快。林義相（2010）認為政府會有通過故意減少土地的供給來推高房價地價的可能。尹中立（2010）則提出政府會通過房產拆遷，提高拆遷補償，土地的招拍掛，控制或者取消經濟適用房和集資建房，甚至可以通過操縱媒體來影響大眾觀念來影響房地產的價格。地方政府為了更好的政績，更高的職位，通常都會通過推進房地產市場的繁榮發(fā)展來促進 GDP 的增長。 

1.1.2 政策對房地產價格的影響 

政府的政策能夠對房地產價格產生何種影響則有以下研究。首先政府能夠通過貨幣政策和財政政策來對房地產產業(yè)的發(fā)展產生重大的影響。Vermeulen和Rouwendal（2007）通過研究荷蘭的房價與房地產開發(fā)投資之間的關系，得出在短期和中長期中房地產價格的上漲對于房地產的投資呈現(xiàn)出非彈性的關系，他們是荷蘭政府對房地產市場的強勢干預造成了這一結果。蔡明超等（2011）用數(shù)值模擬分析了財政政策以及貨幣政策對房地產價格的影響，得出了我國居民對住房的需求對貸款首付比例這一政策的變化最為敏感，接下來為利率政策和稅收政策。郭曄和周鑫（2011）利用全國一共37個大中城市，從2005年到2009年的季度的數(shù)據對杠桿率和區(qū)域房價之間的關系進行研究，得出一線城市的房價受房貸政策的影響最深，而三線城市所受的影響相對來說較小。 

其次，土地使用權的供給方幾乎只有政府一方，因此政府的應為會直接影響房地產價格的走勢。陳超等（2011）構建了包括開發(fā)商、消費者、中央政府以及地方政府在內的的四方博弈模型，得出了地方政府作為一個理性的參與者，其主要目的是為了獲得更多的土地轉讓收入，因此地方政府有通過增加房地產市場壟斷的程度來推高房價的激勵，而正是這一激勵使得政府的利益同房價與低價掛鉤，從而推動房價的上漲。鄒琳華（2009）在其研究中發(fā)現(xiàn)，政府的管制以及企業(yè)的壟斷顯著的加大了我國房地產開發(fā)的成本，而且這種作用有一種逐年增大的趨勢，而且對于東部較發(fā)達的地區(qū)的影響大于對中西部的不發(fā)達的地區(qū)的影響。 

1.2   博弈論的簡單介紹 

博弈論又名對策論，它既是現(xiàn)代科學的一個分支，同時也是運籌學的一個重要分學科。博弈論主要研究公式化了的激勵結構間的相互作用。是研究具有斗爭或競爭性質現(xiàn)象的數(shù)學理論和方法。 

將博弈論同經濟學結合起來的做法開始自馮諾依曼和摩根斯坦恩。到了 20 世紀的50 年代，合作性的博弈已經發(fā)展到了其頂峰時期，非合作型的博弈也產生自那個時候。納什在其1950年發(fā)表的論文《N 人博弈的均衡點》中以及1951年發(fā)表的論文《非合作博弈》中，明確的提出了納什均衡這一概念。圖克則在1950年用生動的模型定義了“囚徒困境”。澤爾騰則與1965年第一次將靜態(tài)博弈推廣至動態(tài)博弈，并且得出納什均衡的動態(tài)解“子博弈精煉納什均衡”，和求解的方法“逆推歸納法”。海薩尼于 1967 第一次在其模型中假設參與方的信息為不完全信息，將博弈由完全信息下的情況推廣到了不完全信息下的情況，同時給出了不完全信息下的靜態(tài)解“貝葉斯納什均衡”。之后，信息不完全的動態(tài)博弈發(fā)展勢頭迅猛，弗登伯格和泰勒爾在 1991 年的時候定義了不完全信息下的動態(tài)博弈均衡解“精煉貝葉斯納什均衡”。從 20 實際的 70 年代開始，博弈論已經有了其完整的體系，成了經濟學理論不可或缺的重要組成部分。 

一般情況下，將博弈分成合作情況下的博弈和非合作情況下的博弈，現(xiàn)代經濟學家通常談到的博弈，指的是非合作情況下的博弈，對于合作情況下的博弈則很少涉及。而其實，對非合作博弈的研究要比合作博弈的研究晚的多。早在 1881 年，埃奇沃思的著作《數(shù)學心理學》中就已經有了合作博弈的萌芽，作者主要研究了兩個人之間的交易博弈行為。他認為交易的結果并不能夠確定，因為交易參與人其效率和個體的理性特征會對結果產生很大的影響。同時他又還指出，等交易者的數(shù)量漸漸增加的時候，結果的不確定性在慢慢的降低。在人數(shù)特別多的時候，其均衡就漸漸的趨向于完全競爭下的情況 

在實際研究中，研究人員很難嚴格的將合作博弈和非合作博弈完全的區(qū)分開。奧曼認為，合作博弈和非合作博弈僅僅只是從不同的角度和不同的框架對博弈進行研究。這一現(xiàn)象一直持續(xù)到二十世紀六十年代，海薩尼用承諾將合作的博弈和非合作的博弈區(qū)分開來。 

第二章   完全信息下房地產市場的政策博弈 

截止2012年，房地產市場的市值已經超過了GDP的 2倍，因此其價格的波動對國民經濟的影響是極大的。同時，由于其具有投資屬性的特點，其價格對政府政策的敏感性讓政府政策對房價的影響不容忽視。事實上，對于住房有著剛性需求的消費者在做買房決策時，通常都會考慮政府是否會在一個不遠的將來出臺政策來調控房地產的價格。而對于單純希望通過房地產價格上漲獲利的投資者來說，政府的政策無疑是他們最關注的一個問題。另一方面市場上消費者、投資者的預期，以及他們基于其預期的選擇，也會對政府的政策目標產生影響。政府在進行相關的決策時，不僅要考慮自身的利益，同時還要對市場的選擇做出反應。因此，政府同市場上的各個主體時間便形成了一種博弈關系。而且在房地產市場上，政策的影響對于房地產的價格是至關重要的，因此對于市場主體來說，在做出自己的消費或者投資決策時，政府的政策是其必須考慮的一個因素。 

總結現(xiàn)有的文獻發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的論文多集中于單期博弈模型。但是房地產行業(yè)是一個長期存在的行業(yè)，因為政府與各經濟主體之間的博弈會一直持續(xù)下去。即房地產市場中政策博弈應該是一個重復的，不斷進行的多期博弈。因此，本文試圖構一個建多期的博弈模型，融入多元的政策變量，以使博弈模型更貼近現(xiàn)實的情況。本章的分析是基于完全信息模型，即參與博弈的各方不僅了解自身的效用函數(shù)，而且了解博弈對手的效用函數(shù)。 

2.1   單期的博弈模型 

為了使右面的分析容易展開，在此首先從單期的博弈模型入手。也就是研究市場主體和政府關于政策的博弈僅僅只進行一次。 

2.1.1  模型假設 

(1)模型中僅包含政府和市場主體兩個參與者 

盡管中央政府對于房地產價格走勢有很強的調控能力，但是地方政府的作用亦是不可小覷。如果能夠將中央政府與地方政府作為模型中獨立的兩個部分則模型解釋能力更強，但由于三方博弈會大大增加模型的復雜程度。因此作為博弈一方的政府，不僅僅指中央政府，同時也指地方政府。 

作為博弈另一方的市場主體，盡管其構成的部分相當復雜，但不論其持有住房的目的是為了投資增值還是居住，以一個低的價格購買是其共同的心愿，房屋的升值是其共同的期待，差別只是期待的程度不同而已。因此把整個市場中所有的參與者設定為市場主體。 

2.2   多期博弈模型 

前面分析了單期中雙方的選擇，但是在現(xiàn)實生活中，房地產這一市場是長期存在的，因此政府通市場主體之間的博弈也將長期存在，重復進行。因此，多期重復博弈模型更貼近實際。 

2.2.1    模型假設 

(1)模型中僅包含政府和市場主體兩個參與者 

(2)政府能夠決定房地產的價格走勢。 

(3)政府需要關注的目標有三個。首先，  GDP 的穩(wěn)定增長；其次，拉動內需；最后則是盡量的防范金融泡沫的積累，減少房地產市場價格暴跌的風險，維護社會的穩(wěn)定。 

(4)市場主體的決策目標就是盡可能準確的預期政府的調控目標，同時根據政府的調控目標結合當前房地產的價格來進行決策。 

(5)博弈為完全信息博弈。即市場各方不僅了解自身的效用函數(shù)，而且了解博弈對手的效用函數(shù)。 

(6)雙方的決策時序為：在每一期博弈的起初，市場主體預期政府將會對房地產價格進行多大程度的調整，并且根據其預期來做出決策；之后，政府會結合房地產市場當前的狀況，來制定相應的政策，以使自身的效用能夠最大化。因此房地產的價格會從期初的價格慢慢調整到市場預期的政府的調控目標，當政府不能夠忍受當前的房價時，就會對房地產的價格進行調控，因此在每一期的期末房地產的價格取決于政府選擇的目標。

(7)博弈為有限多期博弈，重復進行。 

2.2.2    政府的目標函數(shù)與政府所面臨的約束條件 

在多期重復博弈中，政府調控房地產價格的目標仍舊是：1、使GDP 能夠穩(wěn)定的增長；2、拉動內需；3、防范金融泡沫的積累。政府的效用同樣與這三個目標是否實現(xiàn)有關。同不過和單期模型不同的是，在多期重復博弈下，作為博弈一方的政府，他的目標應該是使得整個博弈期內總的效用最大化。

第三章  不完全信息下房地產市場的政策博弈 ...........29 

3.1    單期博弈模型 ...........29 

3.1.1   模型假設 ..........29 

3.1.2   政府的目標函數(shù)與政府所面臨的約束條件 .......... 30 

3.1.3   市場主體的目標函數(shù)與約束條件 .........30 

3.1.4   博弈均衡 ............. 30 

3.2   無限多期博弈模型 ................33 

3.2.1   模型假設 .........33 

3.2.2   政府的目標函數(shù)與政府面臨的約束條件 ...............34 

3.2.3   市場主體的目標函數(shù)與約束條件 ...........34

第四章  政府的承諾行為 ............ 46 

4.1   政府擁有一定的選擇權對博弈的雙方所造成的負面影響 ............ 46 

4.2   承諾行為的定義以及承諾的意義..........46 

4.3   如何能夠有效的降低政府承諾的不可信性 .........47 

第五章  政策建議 ............48 

第四章   政府的承諾行為 

4.1   政府擁有一定的選擇權對博弈的雙方所造成的負面影響 

從上面的分析中可以看到，在完全信息博弈模型中，市場主體能夠準確的對政府的行為進行預期，并據此來進行自身的決策。房地產的市場價格會調整至市場主體的預期。即使是在不完全信息模型中，市場也可以通過貝葉斯規(guī)則來不斷修正自身的預測，并依此來逐漸將房地產市場的價格調整至其預期水平。而此時如果政府通過調整房地產價格來增加自己的效用，那么不論是對政府還是對市場來說，都需要承擔房地產價格被非市場因素干預后所帶來的泡沫，以及承擔由此帶來的金融風險。 

4.2   承諾行為的定義以及承諾的意義 

很顯然，如果市場完全相信政府的承諾時，不對房地產的價格進行調控是一種最優(yōu)的選擇。 

這種情況下，政府向市場承諾不對市場進行干預，而市場主體也相信政府會遵循其承諾并據此形成一個零的預期調整幅度。不過如果沒有一種有效的機制對政府的行為進行有效的限制的話，政府的承諾就就會變得不可信，此時政府就會面者這最優(yōu)的策略在時間上的不一致。如果市場未能形成有效預期時，不對價格進行調控對政府來說是其最優(yōu)的策略。而一旦市場真的認為政府不會對房地產價格進行調控時，政府能夠做出的最優(yōu)策略就發(fā)生了變化，如果政府的效用函數(shù)不改變，那么政府所做出的承諾就是不可信的或者無效的。 

當然，承諾的一方會通過某些改變來使得自身的承諾變得可信。實際上，做出承諾的一方可以通過改變自身的效用函數(shù)，以使得其不同的策略所帶來的效用之間的優(yōu)劣關系發(fā)生變化。如果政府能夠在承諾的同時，使得不論市場主體如何選擇，其自身選擇承諾的策略所能夠獲得的效用均能夠最大化其效用。此時便能夠使得政府的承諾變得可信，從而實現(xiàn)一個總體上較優(yōu)的結果。當然也可以通過增加外在的限制來對其選擇進行約束，從而增大政府違約的潛在的成本，從而使得其承諾的策略在無論何時，都是一個最優(yōu)的策略。 

第五章   政策建議 

對于房價的漲漲跌跌一直都備受關注，但就我所翻閱的文獻中來看，研究多集中于對政策的影響力研究，或者構建一個簡單的靜態(tài)的模型，或者是完全信息下的博弈。而對于不完全信息下的博弈模型，以及政策在時間上的一致性則較少有人關注。因此，本文從單期靜態(tài)完全信息下的模型出發(fā)，逐步融入動態(tài)以及不完全信息等因素，構建模型來對房地產價格的波動進行分析。 

通過分析發(fā)現(xiàn)，在完全信息的前提下，博弈雙方完全了解自己和對方的效用函數(shù)。不論是在單期的還是多期的博弈模型中，當市場未形成有效的預期的時候，政府的調控幅度均為其最優(yōu)的策略。但是，由于市場完全了解政府的效用函數(shù)，因此總是能夠準確的預測到政府的行為，并據此來選擇棄權自身的策略。其結果是，當政府將工作的重心放GDP 的高速增長上來說，不論是在單期博弈，還是在多起重復博弈中，均可獲得正的效用。因此當政府將 GDP 的高速增長作為目標時，房價的上漲速度也很快。 

而對于一個將目標放在提振消費的政府來說，其獲得的效用為負。即，當政府放下GDP，想提振消費時，選擇對房價進行調控幅度時，獲得負的效用。這也正說明雖然政府多次聲明要降低房價，但當這種情況為市場所預期時，政府的效用為負，因此這種聲明所起的作用也就有限了。

 為擺脫這樣的不利局面，政府應當通過承諾來改變自身的效用函數(shù)。不過因為政府要綜合考慮整個經濟體中各個方面的因素，因此這種承諾在有些情況下是很難讓人信服的。尤其是當政府獲得負效用的時候，表現(xiàn)最明顯。 

此時，政府一方面可以通過改變其效用函數(shù)來實現(xiàn)，另一方面則可以通過外部機制的約束來實現(xiàn)。 

而在不完全信息的模型中，我們知道了，政府對于以后的效用的貼現(xiàn)因子決定了整個博弈的結果。對于目光長遠型的政府來說，不論是單期的博弈，還是多期博弈。即選擇不對房地產市場的價格進行調控，同時完善證券市場，較少房地產市場中的投機行為。使得房地產的價格盡量由市場的供需所決定。對于目光短淺型的政府來說，為了拉動 GDP 的增長或者是為了提振消費，拉動內需，政府都存在著干涉房地產價格上升或者下降的動力。而什么時候對房地產價格進行干涉，以及干涉到什么程度，則取決于政府具體的情況。

從上面的模型中可以看出，當政府為目光長遠型政府時，房地產價格將維持下去。當然隨著供需的變化，也會有所波動，而這種波動，因為是經濟內部自發(fā)的供需的變化，因此不會對整個宏觀經濟產生大的影響。當政府為目光短淺型政府時，在總的起初，房價會有所波動，但是隨著政府不干預時間的加長，房價最后會回到最初的位置。但此時政府會選擇調控，一次來達到自身的效用最大化。對于推高房地產所帶來的危害已經顯現(xiàn)，而隨意的拉低房地產的價格，可能會形成連鎖效應，使得全國范圍內的價格快速下滑，從而使得經濟硬著陸。這對經濟的所造成的影響是不言而喻的。 
 

參考文獻:

• [1] 蔡明超,黃徐星,趙戴怡.  房地產市場反周期宏觀調控政策績效的微觀分析[J]. 經濟研究. 2011(S1)
• [2] 陳超,柳子君,肖輝.  從供給視角看我國房地產市場的“兩難困境”[J]. 金融研究. 2011(01)
• [3] 司政,龔六堂.  財政分權與非國有制經濟部門的發(fā)展[J]. 金融研究. 2010(05)
• [4] 梁若冰.  財政分權下的晉升激勵、部門利益與土地違法[J]. 經濟學(季刊). 2010(01)
• [5] 田偉,田紅云.  晉升博弈、地方官員行為與中國區(qū)域經濟差異[J]. 南開經濟研究. 2009(01)
• [6] 鄒琳華.  管制和壟斷對房地產成本的影響估計——基于SFA模型及30個城市面板數(shù)據的分析[J]. 統(tǒng)計研究. 2009(02)
• [7] 劉瑞明,白永秀.  晉升激勵、宏觀調控與經濟周期：一個政治經濟學框架[J]. 南開經濟研究. 2007(05)
• [8] 陶然,袁飛,曹廣忠.  區(qū)域競爭、土地出讓與地方財政效應:基于1999~2003年中國地級城市面板數(shù)據的分析[J]. 世界經濟. 2007(10)
• [9] 周黎安.  中國地方官員的晉升錦標賽模式研究[J]. 經濟研究. 2007(07)
• [10] 周黎安.  晉升博弈中政府官員的激勵與合作——兼論我國地方保護主義和重復建設問題長期存在的原因[J]. 經濟研究. 2004(06)