摘要：保障房的出現(xiàn)是為了解決國家收入低的人群買不起住房所做出的新舉措。不僅是對生活在底層人民的關(guān)懷，更是對社會的財富的再次分配。保障房的重大意義在于，它的實施標(biāo)明了社會文明的進步。這幾年下來，加快推進快速建設(shè)保障房的同時，出現(xiàn)了一些不可忽視的問題。

關(guān)鍵詞：保障性住房；經(jīng)濟適用房利潤比；戶型與面積；結(jié)構(gòu)造價

一、保障性住房建設(shè)存在的現(xiàn)實問題

根據(jù)我國市場經(jīng)濟改革后的狀況而言,在保障房的起步比其它國家較晚,由于沒有經(jīng)驗，各種規(guī)劃和相關(guān)體制也不夠完善。保障房的發(fā)展著實緩慢,還是處在探索的期間，因為我國并沒有這方面的經(jīng)驗,所以不論從保障房布局,建設(shè),質(zhì)量監(jiān)管，后期配置和管理都存在不合理的問題。

（一）法制不健全

處在經(jīng)濟條件下的大市場中,保障房卻沒有相關(guān)法律和管理制度。但是在其他方面法律仍是神圣不可侵犯的，唯獨在保障房方面經(jīng)驗較少,所以住房保障方面的法律并不完善,從保障房建設(shè)之初到現(xiàn)在,保障房方面時有問題發(fā)生。據(jù)有關(guān)問題國務(wù)院、建設(shè)部均立即印發(fā)相關(guān)“規(guī)定”、“通知”、“決定”解決問題辦法,出臺的政策并沒有得到足夠的重視,因為這些政策沒有一個完善的框架,很多問題的解答只是局限于當(dāng)時的情況而言。政策和實際不能非常好地銜接在一起。而且這些都是由國務(wù)院,建設(shè)部,地方政府等印發(fā)的,沒有一個是全國人大或者全國人大常務(wù)委員會頒布的法律。由此可以看出,關(guān)于保障性住房的政策都是較低層次的立法,印發(fā)時間間隔近,政策和政策之間缺乏法律的統(tǒng)一性和權(quán)威性。所以就不能有效的解決問題，并且對違規(guī)行為并沒有規(guī)定明確的懲治辦法,在實踐中并沒有形成法律的強制約束力。所以,我國保障性住房制度還需要進一步靜觀其變而制定。

（二）資金籌措和征地拆遷壓力的分析

保障性住房制度推行之時起,政府承就備受來自各方面的壓力。因為政府作為保障性住房的建設(shè)投資主體,在保障性過程中起到非常重要的作用。從保障性住房的提地劃分,房產(chǎn)開發(fā)商的投標(biāo),還是住房建成后對居民的保障補給都需府從中支持、協(xié)調(diào)、投資到都需要認真處理。在建設(shè)保障性住房的過程中需要經(jīng)受征地強拆的壓力，但可以參考有關(guān)法律：《憲法》,下至《土地法》《物權(quán)法》中都明確的規(guī)定,政府在為了公共利益的前提下,可以征用土地。真正存在壓力的一部分是資金的籌集、財政投資方面。雖然我國政府可以征用土地，但是還要付一筆拆遷費作為賠償。而征來的地是為保障性住房做建筑用地的,但我國明確規(guī)定了,保障性住房的土地只能是政府政策性的劃撥給用地單位,近乎免費的劃撥。作為拆遷的資金缺口是需要政府自己填補的。而且我國實行的是國家土地出讓制度,這使得土地招標(biāo)時價格會越來越高。政府的財政收入中的大部分是由土地招標(biāo)得來的。至于那些財政收入缺乏的政府,每年土地的出讓金就可以達到當(dāng)年總財政收入的大多數(shù)，就要為保障性住房無償劃撥所選定的土地。導(dǎo)致政府的財政會變得非常緊張,財政赤字也會大大增加。所以說，即便是保障房已經(jīng)順利建成完畢,地方政府必須要為保障房的住戶繼續(xù)進行補助或者實物上的補給。

（三）保障房質(zhì)量問題的分析

保障房就是為了解決民生問題而生的,在現(xiàn)階段并沒有制定出專門性的法律,所以道德就成了約束的警戒線。說白了，所謂保障房就是良心房、在建設(shè)和監(jiān)制部分需要盡心，但是這些保障房卻很難得到安全。質(zhì)量方面得不到保證，使得民心不安。自從2012年起,“武漢市有關(guān)部門組織了專門小組對80個保障房項目進行了仔細檢查,那些已經(jīng)入住使用的保障房質(zhì)量問題還是令人擔(dān)憂。在排查的14個電梯項目中都存在著安全隱患，不僅如此還有墻體開裂的問題，跟別說是滲漏等。而這些項目還是重點監(jiān)督的，安全問題還是影人堪憂。比如，在首都，江蘇，廣州等地的保障房也出現(xiàn)了質(zhì)量問題。首都的經(jīng)濟適用房，出現(xiàn)了樓體下陷，歸根到底就是地基的質(zhì)量不過關(guān)。同年，海淀區(qū)的用材出現(xiàn)斷裂，鋼筋水泥的用量不達標(biāo)。明悅灣項目中分為商品房和保障性住房,對建成的商品房進行質(zhì)量檢查時發(fā)現(xiàn),作為同期建設(shè)的僅有保障性住房的安全問題并沒有得到落實。再者，承建單位是同一家房產(chǎn)開發(fā)公司,同樣的建筑單位,又是在同時建設(shè)的住房,只是因為其性質(zhì)不一樣,建設(shè)商就建出了完全兩樣的房子。這充分說明了一個問題，商人謀求的只是同比更多的利潤，而保障房得不到利潤，所以對其質(zhì)量方面就不上心。再比如說，杭州市某處名苑小區(qū),600多套經(jīng)濟適用房在客戶入住之后,竟然有多達400戶業(yè)主要求重新維修。業(yè)界負責(zé)開發(fā)商之后發(fā)表了聲明,是因為保障房存在墻體走形,,地基下陷，屋頂滲水,保溫層不夠標(biāo)準(zhǔn),電梯線路隱患等十幾處質(zhì)量問題。再如2008年建的杭州市丁橋后珠辰秀嘉園的經(jīng)濟適用房,也是屬于較大型的保障房工程,在3000多套適用房中盡有一半多人拒絕收房。主要原因是門窗密封不嚴(yán)密,墻面有大面積裂縫,粉刷和鋪裝超標(biāo),房頂滲水漏水，隔音效果不好等問題。深圳市建立的第一個經(jīng)濟適用房,地處市區(qū)的桃源村三期樓盤,共占地總面積約9萬平方米,總投資計劃8.2億,房屋數(shù)目總計近3000套。自2008年年底建成到現(xiàn)在為止,小區(qū)內(nèi)經(jīng)入住的1300多套房屋業(yè)主集體投訴說是住房普遍出現(xiàn)了走樣，裂縫等質(zhì)量問題。

（四）外部配套建設(shè)問題的分析

保障房的建設(shè)旨在解決住房這一大的民生問題，這對低產(chǎn)階級的群眾是件好事但是隨著整個房產(chǎn)業(yè)的升溫,保障房的外部配套建反倒出現(xiàn)了大問題。由于我國實行的是保障房建筑土地近乎無償?shù)膭潛苤贫?span lang="EN-US">,政府為了緩解財政壓力,一般會先將地段較好的區(qū)域考慮給商品房,獲得較多的土地出讓金,而后在稍偏一點的地段建設(shè)保障性住房,尤其是在寸土寸金的大城市,想在市區(qū)內(nèi)建設(shè)保障房,難度十分大,如果有也只是零星幾個示范項目,在市區(qū)內(nèi)大范圍的建立保障房項目在目前階段不太現(xiàn)實。這就導(dǎo)致了保障房大都處在稍微偏遠的地段。而這些地段的外部配套設(shè)施相對來說沒有市中心那么方便,比如交通,學(xué)校,商場,醫(yī)院等。

二、我保障性住房制度設(shè)計

（一）完善配套的法律法規(guī)

建立完善保障性住房的法律制度,提高立法層次。保障房制度的完善用了很久的時間，所以發(fā)展較晚，而現(xiàn)在推行的政策很多都是當(dāng)保障房遭遇問題是開始研究的。頒布的眾多政策之間間隔時間短,目的不同,所以政策十分混亂,且都是一些《決定》《意見》,并且它們都是層次較低的政策，并不能很好地解決問題。正是因為我國在這方面沒有經(jīng)驗,那些政策只是理想化的,表面上看來好像可以解決問題,可是在實踐執(zhí)行中才會感覺不符合實際情況。在我國還沒有出臺基本法律來規(guī)范這個制度，所以才會導(dǎo)致問題層出不群。若是從保障性住房產(chǎn)生的社會背景來看,那是是政府為了解決民生問題而展開的惠民政策,只是社會保障體系中的一部分,所以在相關(guān)法律方面沒有惠民政策的賞罰。至于那些政策內(nèi)容沒有穩(wěn)定性,只是依照實際過程中出現(xiàn)的問題而進行規(guī)定的,所以它絲毫沒有法律的權(quán)威性。當(dāng)出現(xiàn)的問題特別嚴(yán)重的時候,政府立馬著手制度，頒布解決這個問題的規(guī)章制度。在問題稍有緩和時,政府也就將注意力放到了別處。在我看來,只有將保障性住房制度變成了明文規(guī)定的法律才會真正是一項惠民措施。這樣說來，同時也對政府也可以進行強制約束,低產(chǎn)階級才可以滿足“居有其所”的夢想。為了讓保障房能夠真正的落到實處,為百姓謀福利，目前就應(yīng)該盡快的出臺專門的法律來解決住房保障的問題。畢竟,住房保障是生活安定不可或缺的物質(zhì)保證,況且己經(jīng)有了這些年的經(jīng)驗積累,我國也已經(jīng)有了制定《住房保障法》的能力。所以在基本法律的框架中,相對完善法律法規(guī),對保障房進行嚴(yán)格的整治和規(guī)范。

（二）建立動態(tài)監(jiān)督管理機制

保障房在實際的分配、準(zhǔn)入退出過程中,騙租騙購的情況時有發(fā)生。除去懲處騙購者方面,在政府這個層面,應(yīng)該建立確實可行的保障制度。應(yīng)用人保,稅務(wù),房管,銀行相關(guān)部門的全面的住房保障監(jiān)管系統(tǒng)。就拿上海市民政局構(gòu)建的“居民收入核對系統(tǒng)”來說，它起到了一個非常正面而積極的作用。據(jù)報紙上說,“上海市在保障房分配過程中,在民政、政券、房產(chǎn)、勞動等幾個部門建立了信息交換的制度,在個人同意,保護私人隱私的原則性前提下,對保障房申請人的各種信息進行比對,掌握,最后匯總出申請人家庭的實際經(jīng)濟情況”。其中這些措施包括載入信息，管理房產(chǎn)方面的狀況，申請人的財產(chǎn)數(shù)量，有無車貸等信息都恰到好處的解決了這一問題。由于保障房本身就是為低產(chǎn)階級而設(shè)立的，所以在申請人經(jīng)濟方面必須要嚴(yán)格審核，決不能讓有些人投機取巧，為自己謀福利。據(jù)悉,上海已經(jīng)對廉租房試點進行了這項核對系統(tǒng),期間查處了近2000家申報人的經(jīng)濟狀況和實際經(jīng)濟狀況有較大出入的廉租房家庭。通過該系統(tǒng)，我們對于申請人的財產(chǎn)擁有較為清晰了，這樣才可以偷民公開的進行合理分配。上海市這個對居民收入核對方式是相當(dāng)成功的，可以在全國大的范圍開展,這樣就可以加大對騙購騙租者的查處力度了。由此而來，我們就可以在申請人信息源頭就把騙購的伎倆掐沒了。

（三）完善保障房的后期政策

保障房質(zhì)量方面實行主體終身負責(zé)制�，F(xiàn)階段保障房的建設(shè)并沒有形成完整的法律體系可供去約束,可以說它的出現(xiàn)就是為了維護廣大群眾的利益。解決了人民生活中的大事，同時也對社會穩(wěn)定和長治久安有了一定的保障。但并不能說保障房的存在和發(fā)展沒有任何問題，就目前階段看來它是有著積極的意義，作為關(guān)鍵的還是對它的質(zhì)量方面的檢測，這是個不可忽視的大問題。目前保障房的問題之中,很多都是政府管理的、鑒于社會公平正義方面的問題還是需要社會大眾的監(jiān)督。在我看來呢，質(zhì)量還是民生的關(guān)鍵，如果連安身立命的住所都存在質(zhì)量問題還拿什么來保障民心的安定。所以，政府的管理必須要從根本抓起，不然就會把把建立保障房的初衷給打破的。目前社會對保障房的意見很大，但都是站在自己的角度上去考慮問題的，很少人看到保障房的現(xiàn)實意義究竟有多大。那些生活居無定所的底層人民的苦正常人是無法理解的，所以我們一定要把保障房的管理，監(jiān)制，分配做到位。切實把質(zhì)量問題落到實處，再次考慮合理分配的問題。同時還要喚醒廣大民眾，一起來監(jiān)督保障房的質(zhì)量問題。政府是主體負責(zé)人，，而承建單位就負責(zé)質(zhì)量部分。我們要認真考慮政府和施工單位都沒有顧及到的地方，以便建立合理完善的保障房管理條例或者是相關(guān)法律。現(xiàn)下關(guān)于這方面的法律還不夠完善，即便是媒體記者披露了保障房存在的安全隱患，卻還是不能得到合理的解釋，難以安定民心。所以，建立我認為對保障房質(zhì)量的問題必須配備配套的政策。那些存在于質(zhì)量方面存在的問題必須建立起政府、開商的終身主體負責(zé)制。在政府方面,建立起官員主體負責(zé)制,有時候,政府的不作為,監(jiān)督管理的不到位,也會讓施工單位對質(zhì)量問題掉以輕心。負責(zé)保障房建設(shè)負責(zé)項目的官員和保障房質(zhì)量綁定在一起,若是他期間保障房出現(xiàn)質(zhì)量問題,該負責(zé)官員也要承擔(dān)一定的責(zé)任。鑒于多方面的考慮，我認為,也要建立開發(fā)商的主體負責(zé)制,在立法中加大對開放商開發(fā)樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問題時的懲罰力度。

三、結(jié)語

住房問題涉及到民生安康問題，是人民生計的物質(zhì)保障。特別是最近經(jīng)濟的飛速發(fā)展，導(dǎo)致房價彪升，越來越多的居民買不起房。那些涌入城市的人口不斷增加，買房問題與微薄的收入之間的矛盾日益變得突出，處于社會底層的人民根本無法憑借自己的收入為自己買到安身之處。而跟他們相對的是，有些不良開發(fā)商囤積居奇,有錢人名下的則擁有數(shù)套產(chǎn)業(yè)。社會矛盾不斷在累積,住房問題已經(jīng)阻擋了社會發(fā)展,影響到了社會的和諧穩(wěn)定。若要解決這種情況，那么收入人群起碼的居住問題已經(jīng)變成了重中之重，當(dāng)務(wù)之急是保障性安居工程是必須要提上日程。

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