【摘要】 如今市場環(huán)境中時刻存在著高度的競爭，而員工是企業(yè)實現(xiàn)盈利和持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動力，企業(yè)需要具備一支高素質(zhì)的人才隊伍才能做到有效支撐日常經(jīng)營管理工作、協(xié)助企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，保證企業(yè)不斷適應外部環(huán)境變化、保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。“培訓是企業(yè)的一種投資”的觀點已越來越被企業(yè)界和學術界所接受，如何使這種投資的收益最大化是現(xiàn)代企業(yè)應該認真考慮的問題。目前企業(yè)的任何培訓都要以企業(yè)的發(fā)展目標、戰(zhàn)略為導向，以企業(yè)短期的目標為依托，對員工培訓工作進行系統(tǒng)的設計與施行，這樣才能更加有效的將每一位員工的積極性與創(chuàng)造性發(fā)揮出來。目前對房地產(chǎn)企業(yè)培訓的相關研究逐漸升溫，但是缺少系統(tǒng)、全面的分析與研究，且已有研究多數(shù)是針對某個企業(yè)或是培訓工作的某一個環(huán)節(jié)展開。本文以我國大型房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象，對其培訓管理工作進行了系統(tǒng)的分析、研究與總結。本文首先對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況、大型房地產(chǎn)企業(yè)培訓管理工作存在的問題等進行了介紹和總結，在此基礎上對培訓管理的理論框架做出了系統(tǒng)且較為深入的研究，其中包括大型房地產(chǎn)企業(yè)培訓工作的思路和目標、培訓工作的內(nèi)容、方法、流程與原則等內(nèi)容，為企業(yè)培訓實踐提供了系統(tǒng)且全面的理論參考。其次，本文從大型房地產(chǎn)企業(yè)培訓管理保障層面進行分析，其中包括培訓講師隊伍管理、培訓課程體系的開發(fā)與完善、培訓資源共享平臺的建立與應用、培訓過程中集團總部的職能定位、培訓制度設計與完善、培訓管理輔助保障體系設計等內(nèi)容。企業(yè)需要具備完善的內(nèi)部講師管理機制及課程開發(fā)體系才能保障企業(yè)內(nèi)部培訓強有力的資源支撐；需要有完備的資源共享平臺及時為員工提供全面的學習資料，方便員工隨時參考；需要具備完善的培訓制度才能使培訓工作的每個環(huán)節(jié)有章可循，培訓計劃順利執(zhí)行；明確培訓參與各方尤其是集團總部人力資源部門職能是增加培訓工作人力資本效用的有效途徑；同時，需要完善企業(yè)培訓管理輔助制度保障、資源保障、組織保障等輔助保障體系設計，為培訓工作提供強有力的保障。最后，本文以遠洋地產(chǎn)員工培訓作為案例進行研究，在明確遠洋地產(chǎn)人力資源現(xiàn)狀、培訓管理基本框架的基礎上對其培訓管理方面存在的問題進行了分析，同時針對上文培訓管理保障分析的幾個方面提出培訓及管理的改進建議。 

第 1 章 緒論

1.1 研究背景

隨著人類越來越深入地步入知識經(jīng)濟時代，“人力資源是第一資源”、“人贏則贏”的理念在企業(yè)界與學術界已經(jīng)被人們所普遍接受。人力資源是企業(yè)實現(xiàn)盈利和持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動力及企業(yè)生存的根本。在如今高度競爭的市場環(huán)境中，企業(yè)要想獲勝，就必須擁有一支高素質(zhì)的人才隊伍，從而有效的支撐企業(yè)的日常經(jīng)營管理、協(xié)助企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。而提高與維持員工的必備的素質(zhì)和技能，就需要通過有效的培訓來實現(xiàn)，越來越多的企業(yè)開始將培訓放到一個十分重要的地位，給予其足夠的重視，將培訓計劃的制定與實施與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及員工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃結合起來，從而期望培訓達到戰(zhàn)略意義上的效果，為企業(yè)帶來長久收益。

培訓是企業(yè)的一種投資，這種投資的對象是企業(yè)的員工，如何使這種投資的收益獲得最大化是企業(yè)應該考慮的問題。目前企業(yè)的任何培訓，目標都不再僅僅是為了簡單的培訓而培訓，都是期望通過培訓將員工的潛能充分挖掘出來，發(fā)揮出每一名員工的積極性與創(chuàng)造性，以企業(yè)的發(fā)展目標、戰(zhàn)略為導向，以企業(yè)短期的目標為依托，對員工培訓工作進行系統(tǒng)的設計與施行，是提高培訓效率的有效手段。從而企業(yè)就應該從有效配置培訓資源入手，建立完備高效的員工培訓管理模式，這樣才能有效的降低培訓工作中所產(chǎn)生的時間成本、資金成本、人力成本等方面不必要的損耗，將零散的企業(yè)培訓資源系統(tǒng)的整合到一起，從而保證培訓工作持續(xù)高效的進行。企業(yè)如果沒有有效的員工培訓管理體系，就很難將培訓工作與本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、屬性進行有效匹配，從而可能導致培訓本身與企業(yè)實際發(fā)展的需要不相符，造成一種惡性循環(huán)的結果，培訓工作可能會持續(xù)的給企業(yè)帶來不必要的困擾，消耗企業(yè)的精力。

員工培訓工作包括課程開發(fā)、內(nèi)部講師管理、資源共享平臺構建、各部門良好的角色分工和有效的培訓保障體系構建等方面，它不僅僅是將不同要素進行簡單機械的拼湊，而是將其進行充分協(xié)調(diào)，形成有機的整體，從而發(fā)揮“1+1＞2”的效果。如何有效推進企業(yè)內(nèi)部員工培訓工作已然成為諸多企業(yè)迫切需要解決的實際問題。同時，對于擁有科學的培訓方式方法的企業(yè)來說，培訓優(yōu)勢同樣是增加企業(yè)外部雇主品牌的一個重要砝碼，甚至有企業(yè)將培訓計劃詳細標注在招聘廣告上，以引起應聘者的注意。

1.2 研究意義

本文首先對房地產(chǎn)企業(yè)整個行業(yè)的發(fā)展狀況進行研究分析，然后針對房地產(chǎn)企業(yè)的培訓方面進行詳盡的調(diào)查、研究與總結，綜合行業(yè)發(fā)展狀況等信息引出研究我國大型房地產(chǎn)企業(yè)培訓的必要性。

1.對大型房地產(chǎn)企業(yè)培訓的意義

隨著近兩年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，房地產(chǎn)開發(fā)商不能再僅僅使用拉關系、靠拿地的粗放型運作方式，整個房地產(chǎn)行業(yè)進入了產(chǎn)業(yè)重新調(diào)整階段，地產(chǎn)企業(yè)一度面臨大變革、大發(fā)展過程中的嚴峻考驗，大型地產(chǎn)企業(yè)紛紛對如何在變革中調(diào)整并發(fā)展壯大的問題進行了深入的探索，在這個過程中，高素質(zhì)人才隊伍是企業(yè)發(fā)展的重要保證。 

本文通過對培訓相關方面文獻進行了大量的研究與總結，對我國大型房地產(chǎn)企業(yè)的概念進行了界定，同時構建出了我國大型房地產(chǎn)企業(yè)培訓理論框架，其中包括我國大型房地產(chǎn)企業(yè)培訓特點、思路、目標、原則、內(nèi)容、流程與方法等內(nèi)容，對相關內(nèi)容與理論進行了深入研究與重新搭建。同時，從講師隊伍建設管理、課程體系開發(fā)、資源共享、培訓角色分工、培訓制度與保障體系等幾個維度具體對培訓與管理工作進行了深入的探討，在現(xiàn)有資源與研究成果的基礎上進行研究，提出可行性與有效性更高的培訓管理方式與方法，為我國大型房地產(chǎn)企業(yè)的培訓管理工作提供有效建議。本文研究過程中在借鑒現(xiàn)有的研究成果的同時進行了一定的創(chuàng)新與改進，使之更加適合本文的研究對象。

2.對其他行業(yè)大型企業(yè)培訓的意義

與我國大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式類似，其他行業(yè)同時存在很多大型企業(yè)也在采取產(chǎn)品多元化、地域多元化等戰(zhàn)略進行著快速規(guī)�；�進程，同樣這些大型企業(yè)也應該給予培訓工作應有的定位，以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為依據(jù)，制定系統(tǒng)、全面的培訓體系，運用恰當?shù)哪Ｊ礁咝�率完成培訓工作，使培訓工作成為不斷支撐企業(yè)發(fā)展的推動劑。本文初步建立了大型房地產(chǎn)企業(yè)的培訓理論框架及對培訓管理保障各方面工作進行了全面的總結分析，其他行業(yè)大型企業(yè)在制定企業(yè)培訓方案、選定培訓模式及培訓管理方式時可以參考本文研究成果對相應方面做出一定調(diào)整，使培訓工作不斷適應企業(yè)的發(fā)展需要。

第 2 章 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓現(xiàn)狀分析

2.1 大型房地產(chǎn)企業(yè)的界定

房地產(chǎn)企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務等業(yè)務為主，進行自主經(jīng)營、獨立核算的以營利為目的的經(jīng)濟組織。 

房地產(chǎn)企業(yè)有以下兩種分類方法：①經(jīng)營內(nèi)容、方式角度：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務企業(yè)和房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)等；②經(jīng)營范圍角度：房地產(chǎn)綜合企業(yè)、房地產(chǎn)專營企業(yè)和房地產(chǎn)項目企業(yè)。 

1.我國企業(yè)劃分標準

2003 年，國務院國有資產(chǎn)管理委員會發(fā)布《統(tǒng)計上大中小型企業(yè)劃分辦法(暫行)》，該辦法適用于統(tǒng)計上對工業(yè)（采礦業(yè)、制造業(yè)、電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)）、建筑業(yè)、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)的企業(yè)劃分規(guī)模，以從業(yè)人員數(shù)、銷售額和資產(chǎn)總額劃分指標。具體企業(yè)規(guī)模劃分標準見下表 2.1所示：

另外，同時發(fā)布的還有《部分非工企業(yè)大中小型劃分補充標準（草案）》，其中以從業(yè)人員數(shù)和銷售額對農(nóng)林牧漁類、倉儲類、房地產(chǎn)類、金融類等企業(yè)進行了分類，其中房地產(chǎn)行業(yè)的分類標準如下表 2.2所示：

2.國家統(tǒng)計局對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的劃分標準

2011 年 9 月，國家統(tǒng)計局發(fā)布《國家統(tǒng)計局關于印發(fā)統(tǒng)計上大中小微型企業(yè)劃分辦法的通知》，其中制定了最新的《統(tǒng)計上大中小微型企業(yè)劃分辦法》，新劃分辦法中新增了微型企業(yè)的劃分標準，另外對各行業(yè)企業(yè)的規(guī)模劃分標準做出了較大的調(diào)整，劃分指標為營業(yè)收入、從業(yè)人員數(shù)、資產(chǎn)總額。例如工業(yè)企業(yè)，2003 版劃分標準利用從業(yè)人員數(shù)、銷售額和資產(chǎn)總額三個指標劃分為大、中、小型企業(yè)，而 2011 版劃分辦法利用從業(yè)人員數(shù)、營業(yè)收入兩個指標將工業(yè)企業(yè)劃分為大、中、小、微型四個類別。新辦法對“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營類企業(yè)”規(guī)模的劃分標準如下圖 2.3所示：

2.2 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓現(xiàn)狀

2.2.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述

我國房地產(chǎn)行業(yè)在計劃經(jīng)濟時代是不存在的，隨著 1998 年以后房地產(chǎn)市場化機制的逐漸形成才開始不斷發(fā)展和完善，并在以后近 20 年的時間里作為支柱產(chǎn)業(yè)大力推動了中國經(jīng)濟的發(fā)展。由于政策和市場環(huán)境的變化莫測，我國房地產(chǎn)企業(yè)需要通過不同方式強化自身能力以不斷適應環(huán)境變化帶來的挑戰(zhàn)，總體來說我國大型房地產(chǎn)企業(yè)在進行著快速的規(guī)模化、多元化進程，超大型規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)正在不斷涌現(xiàn)。

1.我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷的四個階段

在中國過去很長的一段經(jīng)濟建設的歷時時期內(nèi)，包括計劃經(jīng)濟時期和改革開放時期，并不存在名為“房地產(chǎn)”的行業(yè)，當然也不存在房地產(chǎn)市場。但是，自 20世紀 80年代初，在醞釀1980年到2000年“翻兩番”戰(zhàn)略時，就不斷有學者開始提出“住房制度改革”和“住房商品化”的問題，那時候中國城鎮(zhèn)正在面臨嚴重的住房危機，這方面的探索已經(jīng)成為歷史的必然。上世紀 70 年代末期，在當時北京領導人的推動下，北京“前三門”地區(qū)蓋起了一大批高層建筑，這可以視為是長期動亂之后，在我們國家開創(chuàng)了為老百姓大規(guī)模建住房的先河。

我國房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷了以下四個階段：啟蒙階段、發(fā)展和完善階段、調(diào)控奏效階段和市場急劇回升再打壓階段，具體時間及各階段特征如表2.5所示：

2.房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展狀況

目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由規(guī)模型向總量效益型轉化，處于品牌化、低成本化、規(guī)范運作化的轉型時期。土地儲備制度的實施、“經(jīng)營性土地必須掛牌拍賣”政策的出臺等一系列政府措施使房地產(chǎn)市場逐步趨于健康發(fā)展。同時，隨著國際貿(mào)易組織相關條款在國內(nèi)的深入推行，競爭范圍擴展到全球且逐漸由國際規(guī)則所限制，從而導致區(qū)域性、壟斷性的現(xiàn)狀逐步被打破。

目前房地產(chǎn)行業(yè)遇到的主要問題有：

（1）項目開發(fā)利潤持續(xù)下降。在銷售面積增加的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤卻沒有大幅度增加，表明項目開發(fā)的利潤正在下降；

（2）流程管理更新緩慢導致成本居高不下。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然業(yè)績優(yōu)良，但在深耕專業(yè)經(jīng)營多年之后仍難以迅速擴大市場份額、實現(xiàn)規(guī)模開發(fā)效應，主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)的地域性因素，同時也是傳統(tǒng)操作管理流程導致成本居高不下所致。

（3）企業(yè)內(nèi)部基礎管理有待進一步規(guī)范。房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展時間不長，但是行業(yè)積累較快。由于行業(yè)整體發(fā)展速度太快，利潤較長時間維持較高水平，導致房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部管理并不是十分重視。

第3章 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓理論框架構建............. 27

3.1 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓的思路和目標 ........... 27

3.2 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓的原則 ...... 27

3.3 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓的內(nèi)容 ........... 29

第4章 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓管理關鍵點控制............. 44

4.1 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓講師隊伍管理 ............. 44

4.2 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓課程體系的開發(fā)與完善 ........ 47

4.3 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓資源共享平臺的建立與應用... 49

第5章 遠洋地產(chǎn)員工培訓案例研究............. 58

5.1 遠洋地產(chǎn)簡介 ............... 58

5.1.1 遠洋地產(chǎn)發(fā)展概述.............. 58

第 4 章 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓管理關鍵點控制

4.1 大型房地產(chǎn)企業(yè)員工培訓講師隊伍管理

企業(yè)在進行培訓時主要通過內(nèi)部和外部兩種途徑對培訓講師進行選擇，通常外部培訓講師的選擇會根據(jù)培訓師的業(yè)界口碑及供應商的推薦進行選擇，而且外部講師的管理也不屬于企業(yè)自身的管理范疇之內(nèi)。本文所涉及的企業(yè)培訓講師隊伍管理主要指的是內(nèi)部講師的管理，內(nèi)部講師又稱內(nèi)部培訓師，簡稱內(nèi)訓師，是為了企業(yè)培訓工作更加有效的進行，通過自薦、選拔或指派等方式，通過了一定的資格考試而經(jīng)由企業(yè)人力資源部（或其他相關部門）確定的負責支撐企業(yè)內(nèi)部培訓工作的專職或兼職的員工。員工擔任內(nèi)部講師在工作中可以有意識地向其他員工積極傳授正確的培訓理念、知識和技能，可以促成和諧上進的企業(yè)氛圍，促使公司內(nèi)部知識積累、共享和傳播，提高員工隊伍的整體水平，樹立良好的社會形象。目前我國很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)初步建立起企業(yè)內(nèi)部講師體系與管理制度，如萬達集團內(nèi)部設立萬達學院，著力培育企業(yè)內(nèi)部講師力量，為企業(yè)內(nèi)部員工提供了更加適合員工自身及企業(yè)發(fā)展所需要的知識與技能，很好的避免了外部講師所授課程“水土不服”的現(xiàn)象。

1.內(nèi)部講師的應聘機制設計

大型房地產(chǎn)企業(yè)集團內(nèi)部講師應由符合申請資格的員工本人自薦或所在部門推薦，經(jīng)過集團人力資源部會同其他專業(yè)條線管理人員審核其講師基本資格后，錄入集團后備講師庫，然后組織進行參加相應講師培訓課程（TTT培訓）后，再進行試講環(huán)節(jié)的篩選，通過的人員可獲得內(nèi)部講師認證資格，正式擔任集團相關課程開發(fā)人員及講師職務。二級公司（分公司、城市公司與項目部等）同樣由員工本人自薦或部門推薦，經(jīng)過相應培訓與試講測驗后聘為二級公司內(nèi)部講師，擔任相應課程開發(fā)與講授工作。

第 5 章 遠洋地產(chǎn)員工培訓案例研究

5.1 遠洋地產(chǎn)簡介

5.1.1 遠洋地產(chǎn)發(fā)展概述

遠洋地產(chǎn)的前身為中遠房地產(chǎn)開發(fā)公司，成立于 1993年，隸屬于中遠集團（COSCO），在成立之初代表中遠集團行使行業(yè)管理職能，管理中遠集團房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)項目。2007 年 9 月 28 日在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼 03377），為內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司十強之一。2008年3 月，被納入香港恒生綜合指數(shù)及恒生香港中資企業(yè)指數(shù)成分股。遠洋地產(chǎn)的目標是成為中國領先的房地產(chǎn)金融、實業(yè)協(xié)同發(fā)展的企業(yè)集團。

公司業(yè)務范圍涉及中至高端住宅、高級寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓開發(fā)、房地產(chǎn)銷售及相關業(yè)務、工程及園林建設、物業(yè)管理、酒店及會所經(jīng)營等。公司以北京為基地，擁有多區(qū)域、多元化的開發(fā)項目及投資物業(yè)組合，憑借優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目及服務，已穩(wěn)固地樹立了“遠洋地產(chǎn)”品牌的知名度。

遠洋地產(chǎn)目前已在北京擁有 20 多個處于不同開發(fā)階段的項目，大多地處長安街及其延長線、各環(huán)路主干線周邊、主要商業(yè)區(qū)域等核心黃金地段或交通便利地區(qū)。品牌在北京市場有很高的知名度和美譽度，深受客戶青睞，是北京最大開發(fā)商之一。同時，公司立足“環(huán)渤海”區(qū)域，向全國拓展，遠洋地產(chǎn)憑借豐富的經(jīng)驗及雄厚實力，不斷強化以“環(huán)渤海”為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，并逐步進軍珠江三角洲、長江三角洲、西南經(jīng)濟區(qū)等中國高速發(fā)展區(qū)域。目前，遠洋地產(chǎn)在北京、天津、秦皇島、大連、沈陽、長春、青島、上海、杭州、黃山、武漢、中山、�？�、三亞、重慶、成都等地共有 50余個處于不同開發(fā)階段的項目，公司持有總土地儲備超過 2000 萬平方米，其中 75%位于深具潛力的環(huán)渤海地區(qū)。具體項目分布情況如圖 5.1所示。

遠洋地產(chǎn)將繼續(xù)穩(wěn)健增加土地儲備，以保持未來持續(xù)開發(fā)。同時積極參與重要城市的土地一級開發(fā)，以策略性地支持公司獲取土地資源。最后，遠洋地產(chǎn)堅持多元化產(chǎn)品組合的策略，在中高端住宅、高級寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓及酒店等多種物業(yè)類型的開發(fā)方面擁有豐富經(jīng)驗和領先能力。始終追求物業(yè)開發(fā)與投資的最優(yōu)平衡關系，具有靈活的盈利模式，有選擇地持有具備強大增值潛力的投資物業(yè)。

遠洋地產(chǎn)始終堅持“平等、合作、共贏”的理念，將不同專業(yè)領域的人才聚合在一起，尋求與員工建立心理契約。在公司內(nèi)部倡導簡單而真誠的人際關系，尊重每一位員工的個性和意愿，主張在發(fā)展機會面前人人平等，為員工設計個性化的職業(yè)發(fā)展通道，希望員工與公司共同成長。 
 

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