發(fā)布時間：2020-11-01 02:17

　　 房地產(chǎn)評估,是以房地產(chǎn)為對象,遵循一定的規(guī)范,運用合理的方法,進(jìn)而測評房地產(chǎn)客觀價值的一種經(jīng)濟(jì)行為。在土地制度改革和房屋商品化逐漸推行的背景下,我國的房地產(chǎn)評估得以快速發(fā)展,并進(jìn)一步推動社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 房地產(chǎn)評估是涉及眾多專業(yè)知識的復(fù)合型學(xué)科,理論性很強(qiáng),根據(jù)各種需求形成了不同的評估方法。我國的房地產(chǎn)評估在多年的評估實踐中形成了特有的評估方法體系,其中以成本法、收益法和市場比較法三種傳統(tǒng)評估方法最為常見,使用也最為廣泛。 但隨著市場條件的日益復(fù)雜化,評估對象的范圍也逐漸擴(kuò)大,傳統(tǒng)評估方法表現(xiàn)出了自身的不足和應(yīng)用的局限。若當(dāng)前的評估方法得不到改進(jìn),評估工作就不能滿足相應(yīng)的社會需求,也很難保證得出客觀合理的評估結(jié)果。 本文主要研究三大傳統(tǒng)評估方法中存在的共性問題：評估實踐中方法的缺失,使得有些問題只能依靠評估專家的主觀判斷來解決,過多的主觀因素必然造成評估結(jié)果客觀性的下降。本文就以此為出發(fā)點,嘗試建立量化的評估模型,目的在于降低主觀因素的影響,提高評估結(jié)論的準(zhǔn)確性。 為具體解決以上問題,本文首先從房地產(chǎn)評估理論和相關(guān)概念入手,分析了房地產(chǎn)評估方法的理論依據(jù)、適用條件以及存在的不足等問題。然后針對成本法、收益法和市場比較法當(dāng)前存在的不足,從理論和實證兩方面提出了模糊數(shù)學(xué)、風(fēng)險收益以及集對分析等評估思路,新評估思路的價值在于能夠減少主觀因素對評估結(jié)果的影響,據(jù)此建立的評估模型能夠提高評估的準(zhǔn)確性,使評估結(jié)果趨于合理。本文具體采用理論和案例分析相結(jié)合的方法,以具體說明改進(jìn)評估方法的優(yōu)越性所在。 本文共分為七章,各章主要內(nèi)容如下： 第一章導(dǎo)論。本章分析了本文的研究背景與意義,明確了的研究思路與框架,并確定具體采用理論和實證相結(jié)合的研究方法。 第二章研究回顧。本章主要從國外、國內(nèi)兩方面對房地產(chǎn)評估方法的理論研究進(jìn)行了回顧,同時分析了我國的評估現(xiàn)狀,發(fā)現(xiàn)較少有人研究定量房地產(chǎn)評估方法,其應(yīng)用也更加有限。因此,在借鑒國外先進(jìn)評估理念和方法的基礎(chǔ)上,有必要進(jìn)行定量評估方法的研究,這將有利于中國房地產(chǎn)評估方法的發(fā)展與完善。 第三章理論分析。本章對房地產(chǎn)評估相關(guān)理論進(jìn)行了分析,主要是古典房地產(chǎn)價值理論和現(xiàn)代房地產(chǎn)價值理論,以上理論是進(jìn)一步深入分析的理論基礎(chǔ)；同時也對房地產(chǎn)評估的相關(guān)概念進(jìn)行了解析,明確了房地產(chǎn)評估概念、房地產(chǎn)評估方法等概念,為下文的理論研究和實證研究做好鋪墊。 第四章傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估方法的分析。本章分析了成本法、收益法和市場比較法的概念、理論依據(jù)、適用條件等；并針對每種評估方法提出當(dāng)前存在的問題：成本法中的成新率確定問題、收益法中的資本化率確定問題、市場比較法中的因素修正以及綜合價格求取問題等,評估中的主觀因素是造成以上問題的主要原因,如何解決這些問題將是后文主要探討的內(nèi)容。 第五章成本法的改進(jìn)研究。本章主要討論評估對象成新率的確定方法,建立模糊綜合評估模型對房地產(chǎn)成新率進(jìn)行評估。目前房地產(chǎn)成新率的確定主要依靠專業(yè)評估人員通過現(xiàn)場勘查,根據(jù)經(jīng)驗進(jìn)行判斷,使得成新率的確定過于主觀化,影響評估結(jié)論的精確性�；�于以上分析,在本文中引入模糊綜合評估,以便評估人員更加客觀地評估房地產(chǎn)的成新率,得出比目前實際觀察法更為準(zhǔn)確的結(jié)果,進(jìn)而更加準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)的價格。 第六章收益法的改進(jìn)研究。本章主要討論資本化率的確定方法,資本化率實際上是一種資本收益率,與風(fēng)險成正比,高風(fēng)險必然要求高收益。文章站在風(fēng)險收益的角度,認(rèn)為資本化率必須體現(xiàn)行業(yè)平均風(fēng)險和項目特定風(fēng)險,而不應(yīng)簡單以行業(yè)風(fēng)險資本化率來進(jìn)行評估,這樣才能真實反映收益型房地產(chǎn)的風(fēng)險程度。本章的收益法研究主要從待評估企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)出發(fā),通過與行業(yè)平均指標(biāo)的比較來客觀反映企業(yè)的真實風(fēng)險程度。風(fēng)險收益評估可以減少主觀因素的影響,提高評估所得資本化率的準(zhǔn)確性。 第七章市場比較法的改進(jìn)研究。本章主要探討市場比較法評估中的因素修正以及綜合價格的評定問題。當(dāng)前的市場比較法只是根據(jù)評估對象與可比實例在各方面因素的差異,對單個因素進(jìn)行簡單修正,修正主要由房地產(chǎn)評估專家根據(jù)經(jīng)驗做出,未免出現(xiàn)偏差。本章引入集對分析,并建立評估模型,定量化地從反映評估對象與可比實例的聯(lián)系度,能更加準(zhǔn)確地進(jìn)行因素修正,能有效減少經(jīng)驗判斷對評估結(jié)果的影響,從而得到合理的評估結(jié)論。 本文在相關(guān)理論研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合相關(guān)評估案例對改進(jìn)方法進(jìn)行實證研究,試圖從理論角度來闡釋房地產(chǎn)評估改進(jìn)方法,同時也從實證角度來證實改進(jìn)方法的合理性,這種理論和實證相結(jié)合的方法能夠更好完善房地產(chǎn)評估理論并不斷發(fā)展理論,本文的主要觀點和貢獻(xiàn)有： (1)理論方面：本文主要探討了房地產(chǎn)評估中傳統(tǒng)評估方法存在的缺陷,并提出了改進(jìn)建議,針對房地產(chǎn)評估的改進(jìn)方法進(jìn)行深入研究,在研究中嘗試建立可行的量化評估模型。量化評估模型的優(yōu)勢在于能夠減少評估過程中主觀因素的影響,使得評估工作更加公正客觀,這也能較好的提高評估價格的準(zhǔn)確性,有利于評估準(zhǔn)則的規(guī)范化和合理化。 (2)現(xiàn)實方面：本文借助量化評估模型的評估改進(jìn)設(shè)想可以較好的彌補(bǔ)當(dāng)前評估方法的不足：不僅可以削弱評估工作中人為因素的影響,防范道德風(fēng)險的發(fā)生,同時也能保證房地產(chǎn)評估工作的公平與公正,有助于提升評估結(jié)論的公信力,有助于提升評估工作在經(jīng)濟(jì)社會中的地位,更有利于整個評估行業(yè)的健康發(fā)展。
【學(xué)位單位】：西南財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2011
【中圖分類】：F293.3;F224
【文章目錄】：
摘要
Abstract
1. 導(dǎo)論
    1.1 研究背景與意義
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究意義
    1.2 研究思路及框架
    1.3 研究方法
2. 研究回顧
    2.1 國外房地產(chǎn)評估方法研究回顧
    2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)評估方法研究回顧
3. 理論分析
    3.1 房地產(chǎn)評估相關(guān)理論
        3.1.1 古典房地產(chǎn)價值理論
        3.1.2 現(xiàn)代房地產(chǎn)價值理論
    3.2 房地產(chǎn)評估相關(guān)概念解析
        3.2.1 房地產(chǎn)的基本概念
        3.2.2 房地產(chǎn)評估的基本概念
        3.2.3 房地產(chǎn)評估方法的基本概念及種類
4. 對傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估方法的分析
    4.1 對成本法的基本分析
        4.1.1 成本法的基本概念
        4.1.2 成本法的理論依據(jù)
        4.1.3 成本法的適用對象與條件
        4.1.4 成本法存在的問題
    4.2 對收益法的基本分析
        4.2.1 收益法的基本概念
        4.2.2 收益法的理論依據(jù)
        4.2.3 收益法的適用對象與條件
        4.2.4 收益法存在的問題
    4.3 對市場比較法的基本分析
        4.3.1 市場比較法的基本概念
        4.3.2 市場比較法的理論依據(jù)
        4.3.3 市場比較法適用對象與條件
        4.3.4 市場比較法存在的問題
5. 基于模糊綜合評估的成本法研究
    5.1 模糊綜合評估的基本概念
        5.1.1 模糊數(shù)學(xué)的基本概念
        5.1.2 模糊綜合評估的基本概念
    5.2 模糊綜合評估在成本法中的運用
        5.2.1 模糊綜合評估的適用性分析
        5.2.2 建立模糊綜合評估模型
        5.2.3 估測成新率的模糊綜合評估模型
    5.3 模糊綜合評估在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
        5.3.1 房地產(chǎn)成新率的判定內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
        5.3.2 模糊綜合評價應(yīng)用實例
    5.4 對模糊綜合評估的評價
6. 基于風(fēng)險收益評估的收益法研究
    6.1 風(fēng)險收益評估的基本概念
        6.1.1 風(fēng)險收益的基本概念
        6.1.2 風(fēng)險收益評估的基本概念
    6.2 風(fēng)險收益評估在收益法中的運用
        6.2.1 風(fēng)險收益評估的適用性分析
        6.2.2 建立風(fēng)險收益評估模型
    6.3 風(fēng)險收益評估在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
        6.3.1 資本化率確定分析
        6.3.2 資本化率確定標(biāo)準(zhǔn)
        6.3.3 風(fēng)險收益評估運用實例
    6.4 對風(fēng)險收益評估的評價
7 基于集對分析的市場比較法研究
    7.1 集對分析的基本概念
        7.1.1 集對分析的基本概念
        7.1.2 集對分析的基本原理
        7.1.3 集對分析的特點
    7.2 集對分析在市場法比較中的運用
        7.2.1 集對分析法的適用性分析
        7.2.2 建立集對分析評估模型
    7.3 集對分析在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
    7.4 對集對分析的評價
參考文獻(xiàn)
后記
致謝

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前1條

1 曾盛;基于公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)的盈余質(zhì)量研究[D];西南財經(jīng)大學(xué);2012年

本文編號：2864878