發(fā)布時間：2020-11-02 08:53

　　 自上世紀九十年代我國推行住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，為我國GDP的貢獻功不可沒。但在那些房地產(chǎn)商賺的金滿缽銀滿盆的同時，不斷上漲的房價使廣大的普通工薪階層和中低收入者，有的望房興嘆，有的淪為房奴。是地產(chǎn)高成本推高了房價還是地產(chǎn)商賺取了高額壟斷利潤？還是兼而有之？房價明碼標價，房屋成本卻神秘莫測。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士越是將其成本看做是商業(yè)機密，外界越是想見其廬山真面目。 本文針對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及存在的問題，從影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)部因素著手，重點分析土地成本因素，并與其他成本因素作簡單對比，來分析房價上漲的主要原因。文章首先以成本及房地產(chǎn)相關(guān)理論為基礎(chǔ)，對我國土地使用權(quán)制度分析開始，深入研究了我國土地使用權(quán)制度的演變。其次，在房地產(chǎn)成本與價格因素分析中，重點分析土地成本這一因素。在這一部分內(nèi)容中，首先分析政府自賣自買的土地出讓模式，然后深入研究房地產(chǎn)開發(fā)公司的真實土地成本、政府如何在土地轉(zhuǎn)讓中受益，以及我國《物權(quán)法》法下土地轉(zhuǎn)讓模式及其對房產(chǎn)價格的影響，并將土地成本與稅費成本等其他因素進行了對比分析，得出的結(jié)論是：土地成本因素對房價影響最大，其次為稅費成本，其他成本對房價變化影響較小。本文最后就如何規(guī)范我國的房地產(chǎn)行業(yè)提出了相應的建議，期望本研究成果能為國家調(diào)控提供一些參考，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展建言獻策。
【學位單位】：蘭州商學院
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2013
【中圖分類】：F299.233.4
【文章目錄】：
摘要
Abstract
引言
    1.1 研究背景
    1.2 研究意義
    1.3 研究內(nèi)容及思路
    1.4 本文的創(chuàng)新之處與不足
2 國內(nèi)外相關(guān)研究
    2.1 房地產(chǎn)價格研究
        2.1.1 國外相關(guān)研究
        2.1.2 國內(nèi)相關(guān)研究
    2.2 國內(nèi)外研究成果的簡要述評
3 我國土地使用制度改革的歷史演變
    3.1 計劃經(jīng)濟時期的土地使用制度
    3.2 市場經(jīng)濟條件下的土地使用制度
        3.2.1 向中外合資經(jīng)營企業(yè)收取土地使用費
        3.2.2 對城市經(jīng)營性土地實行使用權(quán)有權(quán)轉(zhuǎn)讓
        3.2.3 修改憲法，頒布《土地管理法》等法律法規(guī)
        3.2.4 規(guī)范土地市場加強宏觀調(diào)控
        3.2.5 推行土地轉(zhuǎn)讓招拍掛
        3.2.6 現(xiàn)行土地制度對房價的影響及其后果
4 房地產(chǎn)成本與價格因素分析
    4.1 土地定價模式及演進
        4.1.1 政府自賣自買的土地出讓模式價格組成
        4.1.2 政府主導下的房地產(chǎn)開發(fā)公司土地轉(zhuǎn)讓模式
        4.1.3 土地出讓金模式
        4.1.4 《物權(quán)法》框架下的土地處分權(quán)導致了土地炒賣現(xiàn)象
    4.2 房地產(chǎn)成本項目與房屋價格構(gòu)成分析
        4.2.1 土地成本分析
        4.2.2 稅費成本分析
        4.2.3 開發(fā)商利潤
        4.2.4 地產(chǎn)商的奢侈性消費和灰色支出與地產(chǎn)成本
    4.3 相關(guān)利益集團的利益鏈對房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響
    4.4 地方政府利益對中央調(diào)控的稀釋
    4.5 房地產(chǎn)價格主要構(gòu)成案例分析
5 對我國房地產(chǎn)市場的思考
    5.1 房地產(chǎn)行業(yè)存在的現(xiàn)狀
        5.1.1 房地產(chǎn)實際成為帶血的支柱產(chǎn)業(yè)
        5.1.2 不斷攀升的房價正在吞噬著老百姓的“中國夢”
        5.1.3 買房貴與高空置率同時并存
    5.2 房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題
        5.2.1 商品房價格上漲仍處于失控狀態(tài)
        5.2.2 房地產(chǎn)業(yè)使金融存在風險越來越大
        5.2.3 地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府結(jié)成了利益共同體
        5.2.4 房地產(chǎn)業(yè)導致國民經(jīng)濟畸形發(fā)展
        5.2.5 房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展埋下了社會動蕩的隱患
    5.3 規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的再思考
        5.3.1 建立公平合理的利益分配制度
        5.3.2 加大對土地轉(zhuǎn)讓的監(jiān)督
        5.3.3 妥善解決低收入人群的住房
        5.3.4 打擊和限制房地產(chǎn)交易的投機行為
        5.3.5 轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式
        5.3.6 打擊與房地產(chǎn)相關(guān)利益的尋租行為
參考文獻
后記

【參考文獻】

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本文編號：2866826