發(fā)布時間：2020-11-12 05:30

　　 按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，開發(fā)商可憑借商品房預售許可證與購房人簽訂買賣合同，但由于商品房尚未建成，開發(fā)商不能辦理初始登記，無法取得產(chǎn)權(quán)證，導致開發(fā)商不能及時地與購房人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，所以，在取得產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商完全有可能把已經(jīng)出賣的商品房再次出賣給第三人。在“一房二賣”的情形下，若第三人無侵害前一購房人權(quán)利的故意，并與開發(fā)商辦理了過戶登記，那么原購房人的權(quán)利將直接受到侵害，尤其是在房價飛漲情況下，受損更嚴重。雖然原購房人可以根據(jù)有關法律規(guī)定向開發(fā)商主張違約責任，但與其所期待的房屋所有權(quán)差距甚遠。長此以往，勢必影響房地產(chǎn)交易市場穩(wěn)定。 《物權(quán)法》中預告登記制度的設立，目的就是為了保護商品房預售過程中遭受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預購人的利益。預告登記使被登記的債權(quán)請求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，使得未經(jīng)登記權(quán)利人同意的處分行為歸于無效，確保將來本登記的順利實現(xiàn)。預售商品房經(jīng)預告登記，產(chǎn)生物權(quán)上的公示公信效力，預購人成為登記物權(quán)的債權(quán)人，限制預售人的再次處分行為，保護債權(quán)人的合法權(quán)利。但是，《物權(quán)法》過于原則性的規(guī)定導致了實踐中的效果大打折扣，雖然其后的《房屋登記辦法》進行了一定的細化，但在預告登記的效力范圍、發(fā)生條件、預告登記的起算時間點、預售人的處分行為效力等方面，理論界以及實務界仍有很多爭議。本文以上述問題為出發(fā)點，闡述對現(xiàn)有商品房預售預告登記制度缺陷完善的建議。 本文研究商品房預售預告登記制度的目的在于，通過大陸法系國家的立法實踐，在分析預告登記制度的性質(zhì)、效力的基礎上，結(jié)合域外和我國大陸商品房預售領域的現(xiàn)狀，分析商品房預售制度和預告登記的整合問題，以找到最佳的結(jié)合點為契機，發(fā)揮出預告登記的最大效用，保障商品房預售的順利進行。 本文共分四個部分：約3萬字。 第一部分闡述了商品房預售預告登記制度的基本理論。預告登記制度起源于德國，最早可追溯到中世紀的普魯士法，在瑞士、日本以及我國臺灣地區(qū)的民法中都有明確規(guī)定。預告登記具有預期性、臨時性、對抗性和從屬性等特征。筆者認為預告登記的性質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，具有排他效力。通過對比論述域外和我國大陸現(xiàn)行的商品房預售制度，建議我國引入預售資金第三方托管制度，提高行業(yè)準入標準，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目擔保機制等；通過對異議登記、查封登記、預售登記備案等相關概念的區(qū)分來加深對商品房預售預告登記的理解。 第二部分主要論述商品房預售預告登記制度的創(chuàng)設依據(jù)和效力。預告登記制度有調(diào)適商品房預售利益失衡現(xiàn)狀、防范開發(fā)商“一房二賣”等現(xiàn)象發(fā)生的現(xiàn)實需要。筆者經(jīng)分析研究后認為，預告登記對預售人和預購人的效力關系中，在不妨礙登記權(quán)利人權(quán)利情況下，預售人的處分行為有效；在對國家公權(quán)力的效力關系中，預告登記可以排除法院判決、強制執(zhí)行的效力，但不具有排除國家征收的效力。 第三部分通過對《物權(quán)法》頒布之前的地方性規(guī)章、條例，以及《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》頒布之后對預告登記的相關內(nèi)容分析。筆者認為，實體上存在的缺陷有：預告登記啟動條件過于苛刻、預告登記采用絕對無效主義有失公平、預告登記內(nèi)容的缺失、預告登記的起算時間點有爭議等；程序上缺陷有：缺少推進本登記的程序以及缺乏預告登記涂銷等。 第四部分是我國商品房預售預告登記制度的完善。筆者提出從實體上完善預售商品房預告登記發(fā)生條件應采取強制性規(guī)定、完善預告登記制度的效力、需確定預告登記的起算時間點。從程序上來應增加推進本登記的程序、增加預告登記涂銷的規(guī)定、盡快統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)、建立不動產(chǎn)登記賠償基金制度等建議，以此完善商品房預售預告登記制度。 本文以商品房預售預告登記為研究對象，運用橫向?qū)Ρ确椒�，對不同國家和地區(qū)的商品房預售制度進行比較，同時也運用縱向?qū)Ρ龋�研究制度的評析，指出了我國現(xiàn)行預告登記制度的不足和缺陷，提出了商品房預售預告登記應當采取強制規(guī)定、明確預告登記起算時間點、增設預告登記涂銷規(guī)定等建議，并創(chuàng)新地提出建立不動產(chǎn)登記賠償基金制度，彌補現(xiàn)行法律制度的缺陷。介于時間以及篇幅的限制以及本人學識等因素，對商品房預售預告登記制度的研究還有待深入，筆者還將繼續(xù)努力研究與探索。
【學位單位】：西南政法大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2012
【中圖分類】：D923.2;D922.181
【文章目錄】：
內(nèi)容摘要
Abstract
引言
一、 商品房預售預告登記制度概述
    （一） 預告登記制度的基本理論
    （二） 商品房預售預告登記制度的界定
二、 商品房預售預告登記的創(chuàng)設依據(jù)和效力分析
    （一） 商品房預售預告登記的創(chuàng)設依據(jù)
    （二） 商品房預售預告登記的效力分析
三、 商品房預售預告登記制度的立法狀況及缺陷
    （一） 商品房預售預告登記制度的立法狀況
    （二） 商品房預售預告登記制度的缺陷
四、 商品房預售預告登記制度的立法完善
    （一） 從實體上完善的相關建議
    （二） 從程序上完善的相關建議
結(jié)語
參考文獻
致謝

【參考文獻】

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本文編號：2880312