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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究
一、選題的背景及其意義 稅收籌劃是指納稅人在遵守法律法規(guī)的前提下，通過事先合理地安排與策劃企業(yè) 的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒樱�以達到稅收負擔最小化、經(jīng)濟效益最大化為目的的經(jīng)濟 活動。稅收籌劃在國外已經(jīng)發(fā)展成為一個穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國，對稅收籌 劃理論和方法的借鑒以及獨立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場 經(jīng)濟體制的建立和完善

，各行各業(yè)的競爭日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國當前和今后一 個時期新的經(jīng)濟增長點，隨著市場化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競爭亦是愈演愈 烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場的主體之一，隨著目前經(jīng)濟全球一體化趨勢的加 強，在宏觀調(diào)控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環(huán)境下，通過稅收籌劃的手段 達到企業(yè)稅收負擔最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟效益，增大企業(yè)價值，打造企業(yè) 的競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力的有效方法之一。 二、國內(nèi)外研究動態(tài) 國內(nèi)研究動態(tài) 隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究也日益活躍。 賀志東的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃》在結(jié)合稅務(wù)籌劃的基礎(chǔ)知識和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的業(yè)務(wù)，按照房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種進行籌劃，有納稅籌劃的一般技術(shù)，，也有房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)典方法。新編財務(wù)與會計培訓叢書中的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 納稅避稅全程操作指南》從房地產(chǎn)行業(yè)涉稅情況開始，按照房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程進 行稅收劃，并解答房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅的疑難問題，并提供合理避稅方案，再加以案 例說明，還提供了一些房地產(chǎn)企業(yè)涉稅糾紛的應(yīng)對技巧。按照這方法進行稅務(wù)籌劃的 還有梁云鳳《房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃》 �？梢�，國內(nèi)的專家、學者對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃 研究也主要分為按照稅種或局部籌劃方式兩類，這些著作對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌 劃起到了一定的指導作用，但是由于新企業(yè)會計準則和新所得稅法的出臺，原先很多 籌劃方法已經(jīng)失去了意義，迫切需要能夠適應(yīng)新的法律法規(guī)的籌劃指導。 國外研究動態(tài) 關(guān)于房地產(chǎn)稅收籌劃，美國開展比較早，主要表現(xiàn)在：大多數(shù)不動產(chǎn)業(yè)者因稅盾 效應(yīng)的存在而大肆舉債經(jīng)營，從而使得 1970 年及后期 1980 年初期的不動產(chǎn)市場供過 于求。所謂“稅盾”,是因舉債而節(jié)省之稅賦。由于計稅的基礎(chǔ)為營運收入減去利息及 折舊等費用后的可課稅所得，再將其乘以稅率即為應(yīng)負擔之稅賦，因此利息及折舊費 用之提高可以減少稅賦之負擔。聰明的投資者可借提高折舊費用，以達到避稅的目的。 這其實就是美國早期的企業(yè)稅收籌劃的實踐活動。國外許多國家和地區(qū)非常重視房地 產(chǎn)的稅收，稅收制度的設(shè)計也比較簡單，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃也比較的 簡單。每個國家的房地產(chǎn)稅制設(shè)計不相同的，各國對房地產(chǎn)稅收籌劃的手段和方法有 很大的差異。 三、課題研究內(nèi)容
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（一）房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度 稅收制度的內(nèi)容主要有三個層次：一是不同的要素構(gòu)成稅種，構(gòu)成稅種的要素主 要包括：納稅人、征稅對象、稅目、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅期限、減稅免稅等。二是 不同的稅種構(gòu)成稅收制度。構(gòu)成稅收制度的具體稅種，國與國之間差異較大，但一般 都包括所得稅，如企業(yè)所得稅、個人所得稅，也包括流轉(zhuǎn)稅，如增值稅、消費稅、營 業(yè)稅。三是規(guī)范稅款征收程序的法律法規(guī)，如稅收征收管理法等。房地產(chǎn)開發(fā)涉及多 個環(huán)節(jié)、多個領(lǐng)域。在納稅環(huán)節(jié)上，房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和保有和出 租 4 個環(huán)節(jié)的稅收。目前，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種就有 lO 個，包括企業(yè)所得稅、營 業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等。 （二）財務(wù)戰(zhàn)略的含義 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、利潤分配戰(zhàn)略都是為企業(yè)的整體戰(zhàn)略服務(wù) 的，在企業(yè)戰(zhàn)略的框架下，利用一定的分析方法或工具掌握企業(yè)的戰(zhàn)略環(huán)境生成企業(yè) 的財務(wù)戰(zhàn)略。在財務(wù)戰(zhàn)略內(nèi)部，投資戰(zhàn)略處于主動地位，而融資戰(zhàn)略和利潤分配戰(zhàn)略 處于被動地位，投資戰(zhàn)略決定了后兩者的大致方向，融資戰(zhàn)略和利潤分配戰(zhàn)略相互補 充、相互滲透，并最終通過投資戰(zhàn)略來實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的目標。籌資戰(zhàn)略是企業(yè)根 據(jù)內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境的狀況和趨勢，對資金籌措的目標、結(jié)構(gòu)、渠道和方式等進行長期 和系統(tǒng)的籌劃，旨在為經(jīng)營戰(zhàn)略的實施和提高長期競爭力提供可靠的資金保證，并不 斷提高企業(yè)籌資效益。 投資戰(zhàn)略是企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理的核心內(nèi)容，決定著能否把有限的資金和資源合理 配置，有效利用。企業(yè)投資戰(zhàn)略主要包括資產(chǎn)投資方向、企業(yè)規(guī)模和資本規(guī)模確定、 用于外延擴大投資還是用于內(nèi)涵擴大投資、用于老產(chǎn)品還是用于新產(chǎn)品開發(fā)投資、是 自主經(jīng)營還是引進外資聯(lián)合投資，房企應(yīng)高度重視投資戰(zhàn)略的研究，選擇適合自身特 點的投資戰(zhàn)略類型，提高投資收益水平。利潤分配戰(zhàn)略是明確企業(yè)獲利程度的戰(zhàn)略目 標，這方面的內(nèi)容包括資本收益的管理、股利分配政策等。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及的稅種 營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅 對象所征收的一種稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物 并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。企業(yè)所得 稅是以企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其它所得為征稅對象所征收的一種稅。房產(chǎn)稅是以 房產(chǎn)為征稅對象， 依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象， 向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。 四、研究方法 本文采用理論分析和案例分析相結(jié)合的方法，對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃 進行了探討。在研究稅收籌劃理論的基礎(chǔ)上，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種， 結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，對企業(yè)設(shè)立、建設(shè)開發(fā)、銷售等全過程所涉及的主要納稅情況 進行稅收籌劃，重點分析了當前我國房地產(chǎn)企業(yè)在各個階段進行稅收籌劃的具體操作 方法，并將上述研究成果應(yīng)用于 ABC 房地產(chǎn)公司稅收籌劃的案例的分析。
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五、總結(jié) 房地產(chǎn)業(yè)作為中國當前和今后一個時期新的經(jīng)濟增長點在中國經(jīng)濟增長中發(fā)揮著 舉足輕重的作用。 房地產(chǎn)稅制是國家以法律形式對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的重要手段。 建立和完善中國房地產(chǎn)稅收體制不僅是維護國家稅收主權(quán)和穩(wěn)定財政收入的必然要 求，更是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、促進資源合理利用和保護公平競爭的重要條件。 六、主要參考文獻 【1】吳偉良： 《房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理基礎(chǔ)》 ，上海：上海人民出版社，2003 【2】方衛(wèi)平： 《稅收籌劃》 ，上海：上海財經(jīng)大學出版社，2001 【3】張中秀： 《納稅籌劃案例點評》 ，北京：企業(yè)管理出版社，2000 【4】張中秀： 《納稅籌劃寶典——第 2 版》 ，北京：機械工業(yè)出版社，2002 【5】中國注冊會計師協(xié)會： 《(CPA2005 年度全國統(tǒng)一考試輔導教材——稅法》 ， 北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2005 【6】中國注冊會計師協(xié)會： 《cPA2004 年度全國統(tǒng)一考試輔導教材——會計》 ，北 京：中國財政經(jīng)濟出版社，2004 【7】蓋地： 《稅務(wù)會計與納稅籌劃》 ，大連：東北財經(jīng)大學出版社，2001 【8】葉子榮，張秀敏： 《企業(yè)稅收籌劃理論與實務(wù)》 ，成都：西南交通大學出版社， 2004 【9】唐騰翔，唐向： 《稅收籌劃》 ，北京：中國財政經(jīng)濟出版社，1994 【10】國家稅務(wù)總局注冊稅務(wù)師管理中心： 《稅務(wù)代理實務(wù)》 ，北京；中國稅務(wù)出 版 2002 【11】王保利，林春金： 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計》 ，北京：中國財政經(jīng)濟出版社， 1996

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