【摘要】 海南房地產(chǎn)業(yè)自1988年建省以來,在經(jīng)歷著第一輪房地產(chǎn)熱引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫后,在處置積壓房地產(chǎn)的同時,逐步摸索以依托優(yōu)越的自然生態(tài)資源發(fā)展生態(tài)型房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展道路。2009年海南“國際旅游島”建設戰(zhàn)略的實施給海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來前所未有的大好機遇。年輕的海南房地產(chǎn)業(yè)不能再重蹈失敗的老路,如何通過產(chǎn)業(yè)政策立法更好地促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展是擺在當代建設者面前的課題。本文從對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵和產(chǎn)業(yè)特點研究出發(fā),明確指出了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中所具有的基礎性、先導性、支柱性產(chǎn)業(yè)地位。在對產(chǎn)業(yè)政策的本質、目標、制定影響因素進行理論研究之后,結合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點,指出了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策制定的特殊性要求。海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的制定必須站在建設“國際旅游島”戰(zhàn)略高度,將產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標定位于世界一流的休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè),走高端、多元化、可持續(xù)性發(fā)展的道路；打造國內(nèi)一流的服務型、開放型、生態(tài)型房地產(chǎn)業(yè),在全國范圍內(nèi)發(fā)揮生態(tài)文明建設的示范和引領作用。調整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構,把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點,引入產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)集聚的發(fā)展模式。產(chǎn)業(yè)政策與產(chǎn)業(yè)政策立法存在著密切的關系,產(chǎn)業(yè)政策作為立法的實質性內(nèi)容,產(chǎn)業(yè)政策立法就是實質性內(nèi)容的程序性保障。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策法治化要求就是將產(chǎn)業(yè)政策的制定和實施納入法治化軌道,嚴格按照法定的程序制定,確保房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法過程的科學性與民主性、公開性與透明性,在各方利益主體利益博弈的基礎上,產(chǎn)生出最為理性的產(chǎn)業(yè)政策。通過立法效果評估機制的建立與完善,提升海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法質量,確保產(chǎn)業(yè)政策立法取得良好的實施效果,對促進和保障海南房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展起到引導與規(guī)范的作用。全文共分為四部分：第一部分為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策影響因素與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法的總體要求,主要對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵、特點、產(chǎn)業(yè)政策的目標與影響因素進行理論上的研究,結合海南房地產(chǎn)業(yè)實際,總結出海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的特殊性所在；第二部分為海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及其立法的變遷。通過對海南建省以來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策與立法的回顧,總結出海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法的經(jīng)驗與不足；第三部分為當前海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法面臨形勢及存在的主要問題。分析新形勢下海南房地產(chǎn)業(yè)面臨的機遇與挑戰(zhàn),對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法提出總體要求,指出了新形勢下海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法存在的不足；第四部分為完善海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法的對策。完善海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法首先必須明確房地產(chǎn)業(yè)及其發(fā)展的定位與目標,完善產(chǎn)業(yè)政策立法體系,促進立法程序的科學性、民主性,建立與完善立法評估機制。 

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策影響因素與立法的總體要求

（一）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵、特點及其地位

1.房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵

從市場經(jīng)濟體制微觀運行來說，房地產(chǎn)業(yè)就是我國市場經(jīng)濟“大市場”中的一個市場；如果從市場經(jīng)濟活動全產(chǎn)業(yè)考察，房地產(chǎn)業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理服務的一類產(chǎn)業(yè)部門。根據(jù)三次產(chǎn)業(yè)劃分理論，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)（即服務業(yè)，在聯(lián)合國統(tǒng)計署《全部經(jīng)濟活動的國際標準產(chǎn)業(yè)分類》以及我國國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準中，房地產(chǎn)業(yè)均作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門存在。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對推動我國的工業(yè)化、市場化、城市化、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化等方面都有著十分重要的作用，已成為我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)部門。我國由于土地所有權及使用權制度的不同，房地產(chǎn)可分為城市房地產(chǎn)和農(nóng)村房地產(chǎn)。農(nóng)村房地產(chǎn)在現(xiàn)階段其開發(fā)及經(jīng)營均受到政策限制，房地產(chǎn)幵發(fā)和經(jīng)營主要集中在城市，因此本文主要討論城市房地產(chǎn)業(yè)方面的產(chǎn)業(yè)政策立法問題。

2.房地產(chǎn)業(yè)的特點

（1）基礎性和先導性

房地產(chǎn)業(yè)的基礎性在于房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟各行各業(yè)的發(fā)展提供了基礎性生產(chǎn)資料，是各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物質承載基礎，同時房地產(chǎn)業(yè)為人民生活提供最基本的生活資料，是國民安居樂業(yè)的首要保障基礎。房地產(chǎn)業(yè)的先導性在于社會經(jīng)濟發(fā)展和城市建設都必須以房地產(chǎn)業(yè)為先導，各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展首先需要由房地產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)用房，城市的建設首先要由房地產(chǎn)業(yè)提供各類基礎設施建設等等。

（2）關聯(lián)帶動性

房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，對國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)部門具有較強的帶動作用，其發(fā)展可以帶動冶金、建筑、建材、機械、設備、水泥、玻璃、木材、塑料、電器、家具等行業(yè)的發(fā)展，并具有促進金融、商務、商貿(mào)、交通、旅游和休閑等現(xiàn)代服務業(yè)的綜合發(fā)展；據(jù)統(tǒng)計，與房地產(chǎn)業(yè)相關的產(chǎn)業(yè)和部門多達余個，相關產(chǎn)品種類多達上千種。

（3）區(qū)域固定性

房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性是指房地產(chǎn)業(yè)在空間分布上所具有的某些特性。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的結合，房屋建筑物依附于所在的土地之上。土地作為一種自然資源，具有著不可移動性。房地產(chǎn)品的不可移動性使房地產(chǎn)品不具有普通商品地域流通性，在房地產(chǎn)交易中流轉的不是房屋和土地而是相關的權利。由于每宗房地產(chǎn)所處區(qū)位的不同，世界上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，產(chǎn)品的不可替代性決定了房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域壟斷性特征。

（4）地區(qū)發(fā)展差異性

由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域性的存在，不同區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)由于其所具有的然資源特點和社會資源配置的不同，造成房地產(chǎn)市場無法形成全國統(tǒng)一的市場，房地產(chǎn)市場以地方性市場為主。從全國性房地產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有不平衡性。首先由于各地經(jīng)濟社會發(fā)展水平的不同，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會呈現(xiàn)出一定的差晃性；其次，各區(qū)域自然資源稟賦的不同，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構布局的不同，對房地產(chǎn)業(yè)中主導產(chǎn)業(yè)的選擇上會有不同；另外，不同區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平差異，也會影響房地產(chǎn)業(yè)供需結構、房地產(chǎn)品價格等等，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)速度、規(guī)模、開發(fā)時序也會存在區(qū)域差異性。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標與影響因素

1.產(chǎn)業(yè)政策的目標

產(chǎn)業(yè)政策是國家宏觀經(jīng)濟調控政策的重要組成部分。產(chǎn)業(yè)政策一詞起源于16—17世紀的重商主義學派，并最先為日本學者所使用。日本學者下河邊淳在《現(xiàn)代曰本經(jīng)濟事典》中指出，產(chǎn)業(yè)政策是國家或政府為了實現(xiàn)某種經(jīng)濟和社會目的，以全產(chǎn)業(yè)為直接對象，通過對全產(chǎn)業(yè)的保護、扶持、調整和完善，積極或消極參與某個產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的生產(chǎn)、營業(yè)、交易活動，以及直接或間接干預商品、服務、金融等的市場形成或市場機制政策的總稱。作為經(jīng)濟發(fā)展后起國家，我國對產(chǎn)業(yè)政策的研究深受日本產(chǎn)業(yè)政策的影響，認為產(chǎn)業(yè)政策就是為實現(xiàn)一定的經(jīng)濟和社會目標，所實施的旨在調整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，合理產(chǎn)業(yè)布局，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)競爭力的一系列政策的總和。

產(chǎn)業(yè)政策的目標是為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟和社會目標。這些目標通常有實現(xiàn)經(jīng)濟振興與經(jīng)濟趕超；實現(xiàn)結構調整與結構轉換；保持經(jīng)濟領先地位與維持經(jīng)濟增長的勢頭。考察產(chǎn)業(yè)政策的目標應注重把握初級目標與終極目標、近期目標與遠期目標、短期目標與長期目標、經(jīng)濟目標與社會目標的關系。產(chǎn)業(yè)政策目標體系從微觀來看包括產(chǎn)業(yè)結構調整、產(chǎn)業(yè)結構合理化和高級化、產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟形成、產(chǎn)業(yè)布局合理及產(chǎn)業(yè)科技水平的提升等等；中級目標包含了產(chǎn)業(yè)整體競爭力的提升、市場資源達到最佳配置效率等；終極目標則是協(xié)調國家整體利益、社會公共利益、經(jīng)濟個體利益之間的利益沖突，增進社會公共利益的價值實現(xiàn)。

2.產(chǎn)業(yè)政策制定的影響因素

（1）以資源稟賦為基礎的比較優(yōu)勢因素

產(chǎn)業(yè)政策制定的比較優(yōu)勢理論主要包括亞當斯密的絕對優(yōu)勢理論、大衛(wèi)李嘉圖的比較優(yōu)勢理論、赫克歇爾俄林的要素稟賦理論。要素稟賦理論揭示出各國的土地、勞動力和資本等資源要素的差界決定了比較成本的存在。比較優(yōu)勢理論認為各國應當根據(jù)自身不同的資源稟賦，優(yōu)先發(fā)展自身具有比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。德國經(jīng)濟學家李斯特提出了“動態(tài)比較成本優(yōu)勢理論”，認為如果后進國家對尚處于“成本劣勢”的“幼稚產(chǎn)業(yè)”進行保護、扶持，“成本劣勢”可以轉化為“成本優(yōu)勢”，從而路身于高附加值產(chǎn)品的生產(chǎn)行列。這為工業(yè)后進國家實現(xiàn)經(jīng)濟趕超提供了理論依據(jù)。在“比較優(yōu)勢”和“培育優(yōu)勢”理論的基礎上，日本經(jīng)濟學家筱原三代平提出了“后發(fā)優(yōu)勢”理論。當時日本具有比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，其市場和技術進步的前景都不樂觀，且依托這些產(chǎn)業(yè)又無法使日本經(jīng)濟趕上歐美發(fā)達國家；而且在市場自發(fā)機制的運行下，不可能改變自己的比較優(yōu)勢，因此，需要通過制定產(chǎn)業(yè)政策，通過扶持等手段促進優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)成長，從而實現(xiàn)后起趕超。

以資源稟賦為基礎的比較優(yōu)勢理論指出產(chǎn)業(yè)政策的制定必須以產(chǎn)業(yè)發(fā)展所具有的資源特點為基礎，制定適合于自身發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策。同時，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展中具有資源優(yōu)勢的幼稚、新興產(chǎn)業(yè)，暫時沒有達到競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，應當制定產(chǎn)業(yè)政策通過扶持、保護，培育成為具有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。以地區(qū)資源稟賦特點為基礎，通過制定并實施有效的產(chǎn)業(yè)政策，可以達到產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展。

二、海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及其立法的變遷

(一）海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及其立法變遷的基本情況

1.建省之初房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策與立法（1988—1991年）

1988年第七屆全國人大會議決定海南建省，并設立海南經(jīng)濟特區(qū)。海南省政府樹立“大開放、大開發(fā)、大建設、大發(fā)展”思路，極大地吸引海內(nèi)外投資者、創(chuàng)業(yè)者涌入海南島。當時的海南處于建省初期，經(jīng)濟基礎薄弱、產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次低、基礎設施落后，開發(fā)資金有限，為了在最短的時間內(nèi)盡快的將海南開發(fā)起來，省委、省政府制定了以工業(yè)為主導、工農(nóng)貿(mào)旅并舉、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略。海南房地產(chǎn)業(yè)作為先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)并沒有得到重視發(fā)展，僅出臺了土地使用政策，缺乏必要的產(chǎn)業(yè)政策及立法。由于大量投身海南建設的企業(yè)、人員對辦公、生活用房需求量急劇增加，引發(fā)建省后第一輪房地產(chǎn)業(yè)熱，然而投入的資金及各類開工項目缺乏產(chǎn)業(yè)政策指引，房地產(chǎn)業(yè)呈無序發(fā)展狀態(tài)。此時期，海南省政府依據(jù)國務院有關鼓勵開發(fā)建設海南島的文件內(nèi)容，結合本省實際，制定了《關于貫徹國務院(1988)26號文件加快海南經(jīng)濟特區(qū)開發(fā)建設的若干規(guī)定》，該文是海南建設經(jīng)濟特區(qū)具有基礎性、指導性的政策性文件。文件規(guī)定海南土地實行優(yōu)惠的有償使用政策，鼓勵外商成片承包、綜合開發(fā)工業(yè)區(qū)及本省沿海島均，簡化土地使用權出讓、轉讓的手續(xù)和環(huán)節(jié)。建立土地市場，土地出讓采取公開拍賣或競投的方式。為適應土地開發(fā)的實際需要，1988年海南省頒布《海南土地管理辦法》，在全國率先一批開始實行土地使用制度改革，土地使用由無償、無限期政府劃撥，改為冇償、有限期使用土地制度，土地使用權可以依法有償出讓、轉讓和抵押。這一時期，海南省制定了地方法規(guī)《海南經(jīng)濟特區(qū)土地使用權有償出讓轉讓規(guī)定》（1990年）、《海南經(jīng)濟特區(qū)外商投資條例》（1991年）。為確保各項法規(guī)的實施，政府制定了具體的政府規(guī)章，如《海南省城鎮(zhèn)土地使用權申報登記實施發(fā)證實施辦法》、《海南省調處土地糾紛確定土地權屬的若干規(guī)定》等等。

2.短暫以房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)時期的產(chǎn)業(yè)政策與立法（1992年）

建省后第一輪房地產(chǎn)熱隨著1990年中央開展經(jīng)濟秩序整頓工作而漸至回落。1992年鄧小平南方講話后，房地產(chǎn)業(yè)呈快速發(fā)展勢頭，全省各地掀起一輪大開發(fā)、大建設熱潮，并推動旅游、建筑、金融、商貿(mào)等相關行業(yè)的發(fā)展。1992年在海南建省周年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況中指出：“房地產(chǎn)業(yè)是海南的新興產(chǎn)業(yè)，建省5年來，依靠特區(qū)省優(yōu)惠政策以及不斷擴大的對外開放，逐步形成了一套完整的生產(chǎn)和經(jīng)營體系，商品房市場初步形成，建設規(guī)模和經(jīng)營實力不斷增強，成為海南省重要支柱產(chǎn)業(yè)之一”。房地產(chǎn)業(yè)遵循著統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的政策開發(fā)建設，在房地產(chǎn)企業(yè)審批方面，海南實行“審批從寬、管理從嚴”的方針，旨在營造寬松的投資環(huán)境，同時在統(tǒng)一規(guī)劃、引進外資、成片開發(fā)、綜合補償政策指引下，土地成片開發(fā)規(guī)模加大。1994年海南省人大制定《海南經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》將土地開發(fā)管理的各項政策以法規(guī)的形式固定下來，同時廢止了《海南土地管理辦法》、《海南經(jīng)濟特區(qū)土地使用權有償出讓轉讓規(guī)定》。關于土地使用權冇償使用及流轉制度的各項立法，為海南經(jīng)濟特區(qū)建設提供了強大的法律制度保障，各級政府規(guī)章在實際工作中起到了細化法規(guī)條文，增強法規(guī)可操作性的作用。

（二）海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法的經(jīng)驗與不足

1.海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及其立法的經(jīng)驗

（1）善于運用特區(qū)立法權，為海南“大特區(qū)”建設服務

市場經(jīng)濟形態(tài)是市場經(jīng)濟與不同的國情條件相結合的產(chǎn)物，這也決定了我國建設具有中國特色社會主義不能簡單的運用制度重復和法律移植來完成。海南建設全國最大的經(jīng)濟特區(qū)，就是要作為我國改革開放和現(xiàn)代化建設的窗口、排頭兵和試驗場。海南建省初期，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法充分運用特區(qū)立法權，率先確立了土地使用權有償使用制度以及土地使用權流轉制度，為投資者使用土地及對土地使用權進行商業(yè)運作提供法律保障。在“統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、綜合補償、分期實施”的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，海南洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一次性出讓開發(fā)土地達到了30平方公里的土地項目。該項投資成為全國首例由外商成片開發(fā)土地面積最大、出讓時間最長（70年）的土地出讓開發(fā)項目，曾一度引起受到廣泛關注的洋浦風波，海南運用特區(qū)立法權出臺《海南省洋浦經(jīng)濟幵發(fā)區(qū)條例》，為投資幵發(fā)洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)提供了法律支持。在全國范圍內(nèi)處置積壓房地產(chǎn)時期，海南作為處置積壓房地產(chǎn)試點地區(qū)，通過出臺各項房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法有力地促進了處置工作的順利進行。通過特區(qū)立法先行、先試的特點，海南逐步積累房地產(chǎn)業(yè)立法經(jīng)驗，總結立法實踐中的不足，為全國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法實踐提供寶貴的經(jīng)驗。

（2）注重發(fā)揮地方立法權，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的地方性特色

海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法同樣注重發(fā)揮地方性立法的特點，突出地方特色。海南作為一個島省份，島均經(jīng)濟發(fā)展的特點決定了整個海南島應被作為一個“獨立的生態(tài)地理單元”進行統(tǒng)籌發(fā)展。海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法過程中堅持對海南城鄉(xiāng)進行統(tǒng)籌規(guī)劃，一體化開發(fā)與利用的立法思路。2011年海南出臺全國首個省級城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃，在房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域布局上，形成“兩大中心、三大區(qū)域、五種地域類型”的空間格局，即以�？�、三亞為兩大中心，東部、中部、西部地區(qū)均衡發(fā)展，因地制宜差異化發(fā)展中心城市型、濱海度假型、山區(qū)度假型、產(chǎn)業(yè)配套與旅游度假結合型、大城市周邊型（郊區(qū)型）等五種地域類型房地產(chǎn)。通過區(qū)域一體化產(chǎn)業(yè)布局形成以“南北帶動、兩翼推進、發(fā)展周邊、帶動中部”的產(chǎn)業(yè)區(qū)域化發(fā)展戰(zhàn)略。良好的房地產(chǎn)業(yè)布局使各地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結合當?shù)氐馁Y源環(huán)境稟賦、經(jīng)濟、社會發(fā)展、基礎設施建設等因素，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，通過各“點”的特色發(fā)展成功帶動了海南房地產(chǎn)業(yè)“面”的整體發(fā)展。

（3）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

海南省作為與大陸分離的熱帶海洋島，其自然資源有限，生態(tài)環(huán)境脆弱，一旦開發(fā)過度造成生態(tài)平衡的破壞，后果將不堪設想。海南省于1999年在全國率先提出“生態(tài)省建設”戰(zhàn)略。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法始終注重生態(tài)建設與環(huán)境保護，堅持“三不原則”即不污染環(huán)境、不破壞資源、不搞低水平重復建設。將人居環(huán)境建設與生態(tài)保護結合起來，建設具有海南特色的生態(tài)小區(qū)和生態(tài)文明村，突出“三低一高”即低樓層、低容積率、低建筑密度、高綠化率的特色，并有序開發(fā)利用土地、森林、海灣、岸線、海島、水域等重要資源。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法先后出臺了森林旅游資源、沿海海岸帶資源、園林綠化、森林、林地保護等地方性法規(guī)。海南“十二五”規(guī)劃綱要中指出了強化規(guī)劃引導，適度供應土地，合理調控房地產(chǎn)的規(guī)模、結構、幵發(fā)時序和空間布局，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口規(guī)模、資源和環(huán)境容量、城鎮(zhèn)發(fā)展、公共服務體系建設相協(xié)調。海南建設國際旅游島戰(zhàn)略上升為國家戰(zhàn)略后，海南省人大常委會通過了《關于堅持科學發(fā)展，實現(xiàn)綠色崛起，全面加快海南國際旅游島建設的決議》，決議中指出海南產(chǎn)業(yè)發(fā)展應當走以人為本、環(huán)境友好、集約高效、開放包容、協(xié)調可持續(xù)發(fā)展的綠色起之路。

三、當前海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法面臨形勢及存在的主要問題........20

（一）當前海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的形勢.....20

1.海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢.........20

2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約因素.......22

（二）新形勢下海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法的總體方向.......23

1.海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法必須突出“生態(tài)建省”戰(zhàn)略的重要位置........24

2.海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法必須圍繞全面建設“國際旅游島”戰(zhàn)略實施......24

3.海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法必須與海南經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調..........24

四、完善海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法的對策.......30

（一）明確海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法宗旨........30

1.立法目標必須明確房地產(chǎn)業(yè)在海南經(jīng)濟發(fā)展中的地位........30

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法需要定位海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標......30

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法需要明確海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路.......31

四、完善海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法的對策

（一）明確海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法宗旨

1.立法目標必須明確房地產(chǎn)業(yè)在海南經(jīng)濟發(fā)展中的地位

海南房地產(chǎn)業(yè)在海南經(jīng)濟發(fā)展中一以貫之地處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民收入增長，特別是黨的十八大提出的國民收入倍增計劃，將極大地促進海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2013年1-9月，海南省固定資產(chǎn)投資累計完成1871.39億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成814.45億元，占投資總量43.5%。海南房地產(chǎn)業(yè)拉動地區(qū)投資規(guī)模，促進地區(qū)經(jīng)濟增長，在今后相當長的一段時間里，海南房地產(chǎn)業(yè)都將是海南經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。因此產(chǎn)業(yè)政策立法中必須明確海南房地產(chǎn)業(yè)在海南經(jīng)濟發(fā)展中的地位。立法的明確規(guī)定將有助于擺脫房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱產(chǎn)業(yè)，要不要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的爭論，有助于明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和目標，齊聚一心謀發(fā)展。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法需要定位

海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標海南建設“國際旅游島”，海南房地產(chǎn)業(yè)必須在平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標定位于世界一流的休閑度假型房地產(chǎn)業(yè)，展現(xiàn)中國休閑度假房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平以及與國際交流發(fā)展的水平高度。大力促進服務型、開放型、生態(tài)型房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在建設生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特、社會文明祥和的海南國際旅游島的同時，發(fā)揮出海南生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)建設的示范和引領作用。旅游房地產(chǎn)業(yè)在充分利用海南得天獨厚的自然生態(tài)資源的同時，注重引進國內(nèi)外先進的開發(fā)建設理念和技術，構建未來世界旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標桿。房地產(chǎn)業(yè)要發(fā)揮生產(chǎn)服務性產(chǎn)業(yè)特點，在多領域構建契合海南經(jīng)濟發(fā)展的多元化房地產(chǎn)業(yè)。既發(fā)展一流的房地產(chǎn)業(yè)，又達到人與自然的和諧相處，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境融合促進。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法需要明確海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路

海南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法宗旨還應明確海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。海南房地產(chǎn)業(yè)必須走高端、多元化、可持續(xù)性發(fā)展的發(fā)展道路。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須走高端發(fā)展的道路，這是由于海南所具有的自然生態(tài)資源、土地資源等產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源都具有不可再生性及稀缺性，海南必須利用良好的資源，集約高效使用產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源，提高優(yōu)質資源的產(chǎn)業(yè)利用率和勞動生產(chǎn)率，提升房地產(chǎn)品附加值，增強房地產(chǎn)業(yè)的國際競爭力，打造具有國際一流水準的房地產(chǎn)業(yè)，開拓島外包括國內(nèi)、國外兩個市場，帶動海南經(jīng)濟發(fā)展，真正起到海南經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的作用。海南房地產(chǎn)業(yè)還必須堅持多元化發(fā)展的道路，這是由于海南正在實施建設“國際旅游島”戰(zhàn)略，大力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。海南房地產(chǎn)業(yè)作為基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，必須為包括旅游業(yè)在內(nèi)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)良的房地產(chǎn)品，房地產(chǎn)基礎配套設施，探索房地產(chǎn)業(yè)與各產(chǎn)業(yè)、多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，如旅游房地產(chǎn)的發(fā)展、會展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等，構造海南房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的格局。海南房地產(chǎn)業(yè)必須堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，這是由于海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須立足于海南獨特的地理區(qū)位、生態(tài)資源優(yōu)勢，島均經(jīng)濟發(fā)展特征要求房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須考慮到經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的平衡，清醒認識到不斷創(chuàng)新對島經(jīng)濟下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略意義所以海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須堅持發(fā)展生態(tài)型房地產(chǎn)業(yè)，將產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的承載能力相適應。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須堅持改革開放的發(fā)展思路，結合自身資源優(yōu)勢特點，緊跟當今世界經(jīng)濟發(fā)展的腳步，打造世界一流的房地產(chǎn)業(yè)。

結語

依托海南“國際旅游島”建設的良好機遇，海南房地產(chǎn)業(yè)作為海南經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)必將擁有更加宏偉的發(fā)展前景。在不遠的將來，海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將成為具有國際一流水準的休閑度假房地產(chǎn)業(yè)，成為我國向世界展示中國旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的平臺。

當前，我們必須深刻把握海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，在尊重市場機制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎性地位的同時，緊密依托海南優(yōu)越的自然生態(tài)資源，制定出符合海南房地產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，進一步明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標，適應不同發(fā)展時期對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的立法需求，不斷完善和豐富產(chǎn)業(yè)政策立法體系；在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法過程中，要更進一步建立起協(xié)調多種利益訴求表達的協(xié)商機制，不斷調和在經(jīng)濟發(fā)展不同時期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不同階段，社會群體、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)金融機構、房地產(chǎn)業(yè)管理部門等多種利益訴求。在給予房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中各方利益主體充分的利益表達的基礎之上，通過法定的立法程序，強化立法的公開性、透明性，增強立法的科學性、民主性，以期能夠制定出促進海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最佳的、最為理性的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策立法。
 

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