發(fā)布時間：2020-11-03 22:50

　　 近年來,地價和房價不斷上漲,成為社會關注的重要民生問題和政府宏觀調控的重要關切點。地價和房價的關系引起了社會各界的激烈爭論：一種觀點認為土地價格的上漲提升了住房成本,由此導致了房價的上漲；另一種觀點則認為地價占房價的比例有限,地價不是導致房價上漲的主要因素。社會各界的爭論引起了學術界的關注,國內外學者們對地價房價的關系展開了大量的研究,并形成了“引致需求論”、“成本驅動論”和“互動論”等觀點。這些研究大多基于城市經(jīng)濟學、新古典經(jīng)濟學和空間經(jīng)濟學等相關理論,關注地價與房價在長期均衡水平上的關系。但是現(xiàn)實中,房地產(chǎn)市場是不均衡的,當土地出讓價格偏高或者偏低時,土地出讓事件對房價造成瞬時的沖擊,引起房價在短時間內的變化。在土地出讓事件發(fā)生前后,市場的經(jīng)濟基本面幾乎沒有變化,但是房價卻有了較大的波動。基于行為經(jīng)濟學和信息經(jīng)濟學的價格發(fā)現(xiàn)理論認為,除了經(jīng)濟基本面因素以外,信號等非經(jīng)濟基本面因素也帶來了房價的變化。土地市場中偏高或者偏低的價格蘊含了新的信息和信號,傳遞到房地產(chǎn)市場,引起房價的變化。 本文從價格發(fā)現(xiàn)視角出發(fā),研究土地出讓價格信號對房價的單向影響作用。為了揭示土地出讓價格信號影響房價的作用范圍、擴散效應和樓盤差異性,本文利用杭州市的相關數(shù)據(jù),在第四章至第七章中,分別從城市層面、城區(qū)層面和項目層面實證檢驗了土地出讓價格信號對房價的影響作用。第四章在城市層面,運用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年12月199宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和在此期間的新建商品住宅價格數(shù)據(jù),構建ARMA模型,檢驗了土地出讓價格信號對整個城市房價波動的影響作用。第五章將研究對象縮小到城區(qū)層面,借鑒事件研究法的思想,運用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和在此期間7個城區(qū)的新建商品住宅價格數(shù)據(jù),檢驗了土地出讓價格信號對城區(qū)房價水平的影響作用。第五章還檢驗了土地出讓價格信號影響房價的不對稱性和市場形勢對土地出讓價格信號影響房價的調節(jié)作用。第六章進一步將研究對象縮小到土地周邊的項目層面,運用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和251個新建住宅樓盤的銷售數(shù)據(jù),分別檢驗了土地出讓價格信號對距離地塊1km以內的樓盤、1km～2km的樓盤和2km～3km的樓盤的影響作用,揭示了土地出讓價格信號影響周邊樓盤價格的擴散效應。第七章在前幾章研究的基礎上,運用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和251個新建商品住宅樓盤的銷售數(shù)據(jù),從供給和需求兩個方面,構建了樓盤特征及其他因素對樓盤價格波動的影響模型,分析了土地出讓價格信號影響房價的樓盤差異性。通過系統(tǒng)的理論與實證分析,本文主要得到以下結論： 第一,土地市場中的價格信號對房價有明顯的影響作用。土地是房地產(chǎn)的原材料,土地的價格是住房成本的重要組成部分。地價反映了開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場的預期,偏低或者偏高的地價被認為蘊含了新的信息,這一信號傳遞到房地產(chǎn)市場中,會影響購房者的預期和決策,從而導致了房價的波動。 第二,在影響范圍上,土地出讓價格信號對出讓地塊所在城區(qū)的房價有顯著的影響作用,對整個城市房價的影響不顯著。土地和房地產(chǎn)區(qū)域性強,土地出讓價格信號對房地產(chǎn)市場的影響具有區(qū)域性。某城區(qū)的地塊出讓后,土地出讓價格信號對該地塊所在城區(qū)的房價水平產(chǎn)生了顯著的影響。但是土地出讓價格信號影響范圍有限,對整個城市的房價影響不顯著。 第三,土地出讓價格信號對房價的影響作用具有不對稱性：負向土地出讓價格信號對房價的影響作用大于正向土地出讓價格信號對房價的影響作用。在平穩(wěn)的市場形勢下,偏低的土地出讓價格傳遞了負向信號,引起房價下跌。但是,偏高的土地出讓價格被認為是多方面因素造成的,并不一定表示開發(fā)商對未來房價有樂觀的預期,因此,正向土地出讓價格信號對房價影響不明顯。 第四,在好的市場形勢下,正向土地出讓價格信號對房價有顯著推動作用。當房價連續(xù)多期持續(xù)上漲時,市場參與者容易形成房價繼續(xù)上漲的預期。這時,正向土地出讓價格信號正好印證了人們的這一預期,進一步強化了他們的信念,影響其購買決策,導致房價上漲。 第五,在土地出讓價格信號影響房價的擴散效應上,土地出讓價格信號以出讓地塊為中心,隨著時間推移不斷往外擴散影響周邊樓盤。 第六,土地出讓價格信號影響房價存在樓盤差異性。在負向土地出讓價格信號影響下,高品質樓盤價格下降幅度比一般品質樓盤價格下降幅度�。讳N售后期的樓盤比銷售前期的樓盤價格下降幅度小,大規(guī)模的樓盤比小規(guī)模的樓盤價格下降幅度小。 與已有的研究成果相比,本研究的創(chuàng)新點和學術價值主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 第一,揭示中國大陸背景下土地出讓價格信號對房價的影響作用。以往基于市場均衡理論城市層面的地價房價研究無法很好地解釋土地出讓事件對房價的沖擊作用；而且,城市層面的數(shù)據(jù)掩蓋了地塊和樓盤的異質性,無法揭示地價對房價影響的樓盤差異性。本文從價格發(fā)現(xiàn)的視角出發(fā),利用杭州城市、城區(qū)和項目層面的數(shù)據(jù),實證研究了中國大陸背景下土地出讓價格信號對房價的影響作用,深化和豐富了已有的相關研究。 第二,檢驗了房地產(chǎn)市場中市場形勢對土地出讓價格信號影響房價的調節(jié)作用。價格發(fā)現(xiàn)理論認為投資者厭惡風險的態(tài)度使得他們在好的市場形勢下對負向信號的反應程度大于對正向信號的反應程度。本文在中國大陸房地產(chǎn)市場中,檢驗市場形勢對土地出讓價格信號影響房價的調節(jié)作用,得出了不一樣的結論：市場形勢對正向信號影響房價有正向的調節(jié)作用。這主要是因為中國大陸政府對房地產(chǎn)市場依賴,導致了市場參與者對市場信心充足,風險偏好大。他們傾向于接受符合房價上漲預期的信號,這使得好的市場形勢與正向土地出讓價格信號共同推動了房價的上漲。 第三,揭示了土地出讓價格信號在空間范圍內的擴散效應。很多學者對土地和房地產(chǎn)的空間性展開了研究,他們大多關注地價和房價的空間分布特征等問題,對房地產(chǎn)市場中信號的擴散效應研究較少。本文對此展開研究,并發(fā)現(xiàn)土地出讓價格信號以出讓地塊為中心,隨時間推移不斷往外擴散影響周邊樓盤。為這方面的相關研究做了有益的探索。 第四,解釋了土地出讓價格信號影響房價的樓盤差異性。本文從供給和需求兩個方面,構建樓盤特征及其他因素對樓盤價格波動的影響模型,探索性地研究了在負向土地出讓價格信號的影響下,樓盤特征等因素對樓盤價格波動的影響作用。 由于時間、精力和研究條件等方面的限制,本研究在以下幾個方面存在不足：第一,僅關注土地出讓價格對房價的單向影響作用,沒有研究房價對地價的影響作用。第二,僅選取杭州2006年1月-2010年12月的相關數(shù)據(jù),樣本數(shù)據(jù)不夠充足。第三,使用樓盤中各住宅單元價格的平均值衡量樓盤房價的方式不夠準確。第四,未能有效控制宏觀調控政策事件對房價的影響作用。第五,以杭州市為例展開研究得到的結論對其他城市的適用性有待考察。 可以從以下幾個方面展開后續(xù)研究：第一,將房價對土地出讓價格的影響作用納入到研究框架中,構建土地出讓價格和房價相互影響的模型。第二,進一步研究土地出讓價格信號作用下消費者和開發(fā)商的預期和決策行為,揭示土地出讓價格信號對房價的影響機理和路徑。第三,準確測量宏觀調控政策事件對房地產(chǎn)市場的影響。
【學位單位】：浙江大學
【學位級別】：博士
【學位年份】：2011
【中圖分類】：F293.3
【文章目錄】：
致謝
摘要
Abstract
目錄
圖目錄
表目錄
1 緒論
    1.1 問題的提出
        1.1.1 現(xiàn)實背景
        1.1.2 理論背景
        1.1.3 研究問題
    1.2 研究目標與概念界定
        1.2.1 研究目標
        1.2.2 概念界定
    1.3 研究方法與技術路線
        1.3.1 研究方法
        1.3.2 技術路線
    1.4 研究內容與章節(jié)安排
2 文獻綜述
    2.1 房價及房價波動研究
        2.1.1 經(jīng)濟基本面因素對房價及房價波動的影響研究
        2.1.2 非經(jīng)濟基本面因素對房價及房價波動的影響研究
    2.2 地價與房價關系研究
        2.2.1 地價與房價關系的主要理論和觀點
        2.2.2 地價與房價關系的實證研究
    2.3 價格發(fā)現(xiàn)理論及相關研究
        2.3.1 價格發(fā)現(xiàn)的含義
        2.3.2 價格發(fā)現(xiàn)的主要研究問題
        2.3.3 房地產(chǎn)領域的價格發(fā)現(xiàn)研究
    2.4 小結
3 杭州土地市場與房地產(chǎn)市場歷史與現(xiàn)狀分析
    3.1 杭州社會經(jīng)濟情況分析
    3.2 杭州土地市場分析
        3.2.1 杭州土地出讓方式和出讓程序分析
        3.2.2 杭州土地市場發(fā)展歷程分析
        3.2.3 杭州各城區(qū)土地市場比較分析
    3.3 杭州房地產(chǎn)市場分析
        3.3.1 杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程分析
        3.3.2 杭州各城區(qū)房地產(chǎn)市場比較分析
    3.4 小結
4 基于ARMA模型的土地出讓價格信號對城市房價波動的影響研究
    4.1 房價波動相關文獻回顧
        4.1.1 經(jīng)濟基本面因素影響房價波動的研究
        4.1.2 非經(jīng)濟基本面因素影響房價波動的研究
    4.2 研究設計
        4.2.1 研究假設和模型構建
        4.2.2 變量測量
    4.3 數(shù)據(jù)來源與說明
        4.3.1 土地出讓事件獲取與說明
        4.3.2 變量說明與描述性統(tǒng)計
    4.4 ARMA模型構建
        4.4.1 數(shù)據(jù)分析與預處理
        4.4.2 ARMA模型構建的基本步驟
        4.4.3 ARMA模型識別與分析
    4.5 結果分析
        4.5.1 ARMA模型擬合效果分析
        4.5.2 ARMA模型回歸結果分析
    4.6 小結
5 基于事件研究法的土地出讓價格信號對城區(qū)房價水平的影響研究
    5.1 事件研究法相關文獻回顧
        5.1.1 事件研究法的基本思想
        5.1.2 事件研究法的運用步驟
        5.1.3 事件研究法的應用
    5.2 研究設計
        5.2.1 研究假設
        5.2.2 模型構建
        5.2.3 變量測量
    5.3 數(shù)據(jù)來源與說明
        5.3.1 土地出讓事件獲取與說明
        5.3.2 變量說明與描述性統(tǒng)計
        5.3.3 數(shù)據(jù)分析與預處理
    5.4 回歸結果分析
        5.4.1 土地出讓價格信號對城區(qū)房價水平的影響作用分析
        5.4.2 市場形勢對土地出讓價格信號影響城區(qū)房價水平的調節(jié)作用分析
        5.4.3 對未驗證假設的討論
    5.5 小結
6 土地出讓價格信號影響周邊樓盤價格的擴散效應研究
    6.1 信號擴散相關文獻回顧
        6.1.1 金融市場的信號擴散研究
        6.1.2 房地產(chǎn)市場的信號擴散研究
    6.2 研究設計
        6.2.1 研究假設
        6.2.2 研究思路
        6.2.3 模型構建
        6.2.4 變量測量
    6.3 數(shù)據(jù)來源與說明
        6.3.1 土地數(shù)據(jù)庫和新建商品住宅樓盤數(shù)據(jù)庫的建立
        6.3.2 樣本的界定與分組
        6.3.3 各類樣本變量說明與描述性統(tǒng)計
        6.3.4 數(shù)據(jù)分析與預處理
    6.4 歸結果分析
        6.4.1 土地出讓價格信號影響周邊樓盤價格的滯后時間分析
        6.4.2 土地出讓價格信號影響周邊樓盤房價的擴散效應總結
    6.5 小結
7 土地出讓價格信號影響房價的樓盤差異性研究
    7.1 研究設計
        7.1.1 研究假設
        7.1.2 模型構建
        7.1.3 變量的測量
        7.1.4 變量影響預期
    7.2 數(shù)據(jù)來源與說明
        7.2.1 樣本選取與說明
        7.2.2 各變量說明與描述性統(tǒng)計
        7.2.3 數(shù)據(jù)分析與預處理
    7.3 結果分析
        7.3.1 回歸結果分析
        7.3.2 對未預期結果的討論
    7.4 小結
8 研究結論與展望
    8.1 主要結論
    8.2 學術價值
    8.3 應用價值
    8.4 研究不足
    8.5 研究展望
參考文獻
作者簡歷及在學期間所取得的主要科研成果

【引證文獻】

相關博士學位論文 前2條

1 李書華;我國城鎮(zhèn)土地價格與商品房價格之間關系的研究[D];南開大學;2012年

2 郭曉旸;中國城市土地市場和住房市場互動機制的微觀研究[D];清華大學;2013年

相關碩士學位論文 前4條

1 尹衛(wèi);長沙市地價與房價的動態(tài)關系及其調控對策[D];湖南師范大學;2012年

2 李昕諾;我國當前房地產(chǎn)項目成本構成與商品房價格相關性研究[D];蘭州商學院;2012年

3 朱成建;土地成本視角下的房地產(chǎn)成本與價格研究[D];蘭州商學院;2013年

4 屠萌;關中城市群商品住宅價格波動擴散效應研究[D];西安建筑科技大學;2013年

本文編號：2869218